포트워스에서 반려견 두 마리를 키우던 한 가정이 콘도 계약을 앞두고 고민에 빠진 적이 있다. 마음에 든 매물의 HOA 규정을 확인해보니 세대당 반려동물 마릿수를 한 마리로 제한하고 있었기 때문이다. 결국 그 가정은 반려동물 제한이 없는 인근 다른 콘도로 방향을 돌렸다. 이런 식으로 콘도는 단독주택과 달리 협회 규정, 즉 CC&R과 bylaws가 실생활 결정을 좌우하는 경우가 많다.

포트워스 콘도의 월 HOA비는 대체로 200달러에서 400달러 사이로 형성되어 있다(출처: CertSimpleUSA HOA 통계, Bay Management Group Texas). 이걸 쉽게 말하면, 다운타운이나 컬처럴 디스트릭트처럼 걸어서 다닐 수 있는 지역의 콘도는 관리비가 높은 편이고, 외곽의 소규모 건물은 상대적으로 낮은 편이라고 보면 된다. 다운타운 포트워스 지역은 오래된 상업용 건물을 콘도로 개조한 사례가 섞여 있어, 건물 나이에 따라 관리비 편차가 크게 나타난다(출처: Cities Real Estate 다운타운 포트워스 HOA 가이드).

HOA비 안에 무엇이 들어있는지 용어가 낯설다면 이렇게 생각하면 된다. 아파트 렌트에서 관리사무소가 하던 일을 콘도에서는 입주민들이 각자 낸 돈으로 협회가 대신 처리해 주는 구조다.

• 건물 외관과 지붕, 공용 구조물 유지보수
• 마스터 보험료
• 수영장, 로비, 헬스장 등 공용시설 관리
• 조경과 쓰레기 수거
• 리저브펀드 적립

여기서 리저브펀드를 쉽게 풀면, 콘도 건물 전체를 위한 비상금이라고 보면 된다. 이 비상금이 부족하면 지붕이나 배관처럼 큰돈이 드는 수리가 필요할 때 입주민 전체에게 특별부과금이 갑자기 청구될 수 있다. 텍사스는 플로리다가 2021년 서프사이드 콘도 붕괴 이후 SB 4-D 법으로 리저브펀드 적립을 의무화한 것과 달리, 리저브 스터디나 최소 적립 비율을 법으로 강제하지 않는다(출처: PropFusion 텍사스 리저브 스터디 가이드). 이걸 두 곳을 나란히 놓고 비교하면, 플로리다는 법이 협회를 대신 압박해 주는 구조이고, 텍사스는 매수자가 직접 협회 재무제표를 확인해야 하는 구조라고 이해하면 된다.

모기지 얘기도 짚어두어야 한다. 대출기관은 협회의 연체율과 리저브펀드 비율, 소송 여부를 함께 심사하는데, 기준에 못 미치면 non-warrantable condo로 분류되어 대출이 거절되거나 조건이 나빠질 수 있다(출처: Fannie Mae 콘도 프로젝트 기준, HUD.gov). 타주에서 포트워스로 이주하는 가정이라면 재산세 부담이 이전 거주지와 다를 수 있다는 점도 함께 계산해 보는 것이 좋다.

다운타운 콘도와 외곽 콘도를 나란히 놓고 견주면 이렇다. 다운타운은 도보 생활권과 관리비가 높은 대신 렌트 수요가 꾸준한 편이고, 외곽 콘도는 관리비가 낮은 대신 학군을 우선하는 가정이 선호하는 경향이 있다. 어느 쪽을 고르든 결국 협회 문서를 확인하는 절차는 똑같이 필요하다는 점이 핵심이다.

계약 전에는 협회가 발급하는 리세일 서류를 요청해서 최근 예산안과 연체 세대 비율, 예정된 대규모 공사 계획을 확인해 볼 수 있다. 이건 쉽게 말하면 그 건물의 건강검진 결과표라고 보면 된다. 이 서류에서 특이사항이 발견되면 클로징 전에 반드시 짚고 넘어가야 한다.

한인 가정이 선호하는 학군을 기준으로 포트워스 콘도를 알아보는 경우도 늘고 있다. 학군이 좋은 지역일수록 콘도 매물 자체가 많지 않은 편이라, 마음에 드는 매물을 발견하면 협회 서류 확인을 최대한 서둘러 진행하는 것이 좋다. 서류 검토가 늦어져 오퍼 자체를 놓치는 경우도 종종 있기 때문이다.

콘도를 계약하기 전에는 매물 가격표에 적힌 HOA비 숫자만 보지 말고, 반려동물 규정과 임대 제한, 협회의 재무 상태까지 함께 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.