10월 숫자가 하나둘 들어오기 시작했는데, DC 시장은 렌트와 매매가 서로 다른 얼굴을 하고 있습니다. 렌트는 9월과 거의 같은 자리에 멈춰 섰고, 매매 쪽은 가격보다 거래량과 금리가 더 큰 이야기입니다.

먼저 짚어둘 점이 있습니다. 집값의 10월 한 달 공식 집계인 Bright MLS 월간 리포트는 보통 다음 달 중순에 나오기 때문에, 이 글은 11월 초까지 공개된 자료를 기준으로 정리했습니다.

렌트부터 보겠습니다. Apartment List가 11월 초에 낸 리포트에서 DC 전체 중위 렌트는 2,169달러입니다.

리포트는 이 수치를 지난달과 거의 같은 수준으로 봤고, 1년 전보다는 0.1% 높다고 했습니다. 사실상 보합입니다.

Zumper 자료도 비슷한 그림입니다. 11월 7일 기준 원베드룸 평균 렌트는 2,158달러로 한 달 새 1% 내렸고, 1년 전과는 차이가 없습니다.

투베드룸은 2,875달러로 한 달 전과 같고, 1년 전보다는 3% 낮습니다.

두 회사의 금액이 다른 건 집계 방식 때문입니다. Apartment List는 중위값, Zumper는 매물 평균이라 금액끼리 맞대기보다 방향만 비교하는 게 맞습니다.

방향은 같습니다. 여름 이사철에 오른 렌트가 가을 들어 숨을 고르는 흐름이고, 매년 이맘때 반복되는 계절 패턴과도 겹칩니다.

세입자에게는 나쁘지 않은 타이밍입니다. 1년 사이 렌트가 거의 오르지 않았으니, 겨울 재계약이라면 인상 폭을 두고 한번 협상해볼 만합니다.

이제 매매입니다. Bright MLS 9월 리포트에서 DC 메트로 전체 중위 매매가는 61만 달러로, 1년 전보다 1.6% 올랐습니다.

가격은 버텼지만 새로 계약이 성사된 신규 펜딩은 1년 전보다 17.1% 줄었습니다. 리포트 제목부터가 가을 들어 시장이 멈칫하고 있다는 내용이었습니다.

시 경계 안쪽만 떼어 보면 숫자가 달라집니다. Bright MLS 원자료로 계산한 한 지역 중개팀 집계에 따르면, 9월 9일부터 10월 8일까지 30일 동안 DC에서 393건이 거래됐고 중위 매매가는 70만 달러였습니다.

1년 전 같은 기간과 비교하면 거래는 15.5% 줄었고 중위가는 6.1% 올랐습니다. 거래가 줄 때 비싼 집 비중이 커지면 중위가가 올라 보이기도 해서, 이 상승폭은 조금 걸러서 보는 편이 좋습니다.

팔리는 속도는 아직 빠른 편입니다. 같은 기간 중위 판매일수는 23일, 호가 대비 실거래가 비율은 평균 98.16%였습니다.

10월 9일 기준 매물은 액티브와 커밍순을 합쳐 3,052건이었습니다. 이 가운데 콘도가 1,487건으로 절반 가까이 됩니다.

메트로 전체와 시내를 나란히 놓으면 차이가 보입니다. 메트로는 61만 달러 선에서 완만하게 오르고, DC 시내는 70만 달러 선에서 거래가 줄어드는 가운데 가격만 버티는 모양새입니다.

그럼 9월에서 10월로 넘어오며 무엇이 달라졌을까요. 가장 큰 변수는 금리였습니다.

Freddie Mac 주간 조사에서 30년 고정 금리는 9월 24일 7.03%로 7%를 넘었고, 10월 8일과 15일에는 7.40%까지 올라갔습니다.

그 뒤로는 조금씩 내려와 10월 22일 7.32%, 10월 29일 7.24%, 11월 5일 7.18%를 기록했습니다.

돈으로 바꿔 보면 체감이 됩니다. 70만 달러 집에 20%를 내고 56만 달러를 30년 고정으로 빌리면, 7.03%일 때 월 원리금은 3,737달러입니다.

같은 대출이 7.40%면 3,877달러로, 한 달에 140달러가 더 나갑니다. 재산세와 보험, 콘도 관리비는 뺀 금액입니다.

10월은 이 차이가 가장 크게 벌어졌던 달입니다. 9월에 집을 보던 사람 중 상당수가 한 박자 쉬었을 가능성이 크고, 10월 공식 통계에서 계약 건수가 더 줄어도 이상하지 않습니다.

시장을 오래 지켜보면 이런 국면이 몇 번 있었습니다. 금리가 오를 때 가격이 바로 꺾이기보다 거래가 먼저 마르고, 가격은 몇 달 늦게 반응하는 경우가 많았습니다.

그래서 지금 DC를 읽는 핵심은 가격표보다 거래량과 매물 수입니다. 매물이 쌓이면서 판매일수까지 길어지기 시작하면, 그때가 가격 조정의 신호로 봐야 합니다.

빌리려는 쪽과 사려는 쪽을 나란히 놓으면 이렇습니다. 렌트는 안정적이라 서두를 이유가 적고, 매매는 금리가 고점에서 내려오는 초입이라 협상력이 사는 쪽으로 조금씩 넘어오는 중입니다.

제가 지금 집을 본다면 콘도 매물을 먼저 살펴보겠습니다. 물건이 많은 만큼 가격이나 클로징 비용 지원을 두고 흥정할 여지도 상대적으로 큽니다.

다만 콘도는 관리비와 건물 재정 상태를 꼭 확인해야 합니다. 관리비가 높은 건물이라면 금리 0.3%포인트보다 더 큰 부담이 될 수 있습니다.

10월 한 달 공식 수치는 Bright MLS 리포트가 나오는 대로 다시 정리하겠습니다. 그때 가장 먼저 볼 숫자는 신규 펜딩이 9월보다 더 줄었는지, 매물이 얼마나 늘었는지입니다.

참고한 자료는 Apartment List 11월 렌트 리포트, Zumper 11월 7일 기준 자료, Bright MLS 9월 리포트, Freddie Mac 주간 모기지 금리 조사입니다. 30일 집계는 Bright MLS 자료를 바탕으로 한 중개팀 계산이며 Bright MLS의 공식 발표는 아닙니다.