워싱턴 DC에서 콘도를 볼 때 두 채를 나란히 놓고 비교하면 흥미로운 지점이 보인다. 같은 예산대라도 로비에 도어맨이 있고 옥상 라운지와 헬스장을 갖춘 건물과, 엘리베이터와 세탁실 정도만 있는 소규모 건물은 HOA비 차이가 크게 갈린다. 워싱턴 DC의 콘도 관리비 중위값은 월 505달러 수준으로 집계되며(최근 발표된 센서스 자료 기준), 건물에 따라 월 300달러에서 1000달러 사이로 폭넓게 형성된다.

이 차이를 가르는 것은 대체로 건물의 나이와 시설 수준, 그리고 위치다. 우들리 파크나 듀폰 서클처럼 고급 시설을 갖춘 건물은 모기지 월납입액에 맞먹거나 그 이상으로 HOA비가 나오는 경우도 실제로 있다. 반면 인력이 상주하지 않고 공용시설이 최소화된 건물은 관리비가 상대적으로 낮게 유지된다. 두 유형 모두 각각의 장단점이 있다. 시설이 많은 건물은 생활 편의성이 높지만 매달 고정비 부담이 크고, 시설이 적은 건물은 관리비가 낮은 대신 편의시설을 밖에서 따로 이용해야 한다는 점을 함께 놓고 판단해야 한다.

HOA비에 포함되는 항목은 다음과 같이 정리된다.

• 건물 외관과 공용 구조물 유지보수
• 마스터 보험료
• 로비, 헬스장, 라운지 등 공용시설 운영과 인건비
• 조경과 쓰레기 수거
• 대규모 수리를 대비한 적립금

적립금이 충분히 쌓여있는지 확인하는 절차는 시설이 많은 건물일수록 더 중요해진다. 엘리베이터나 지붕처럼 규모가 큰 설비가 많은 건물은 수리 비용도 그만큼 크기 때문에, 적립금이 부족하면 입주자에게 부과되는 특별부과금 규모도 커질 수 있다. 계약 전에 HOA 재무제표와 reserve study를 요청해 적립금 비율을 직접 확인해 보는 절차를 건너뛰지 않는 것이 좋다.

모기지 대출을 준비 중이라면 대출기관이 HOA의 재무 건전성을 함께 심사한다는 점도 짚어둘 만하다. 연체율, 적립금 비율, 소송 여부, 상업공간 비율이 기준에 미달하면 non-warrantable condo로 분류되어 대출 승인이 거절되거나 조건이 까다로워질 수 있다.

한인 선호 학군을 기준으로 콘도를 알아보는 가정이라면 학군 등급과 함께 렌탈 제한 규정, 반려동물 규정도 CC and Rs에서 확인해 보기 바란다. 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보는 것이 안전하다. 메릴랜드나 버지니아에서 DC로 이주를 고려하는 경우라면 관할에 따라 재산세와 보험 조건이 달라질 수 있다는 점도 함께 비교해 보기 바란다.

계약 전에는 최근 2~3년치 HOA 재무제표와 예산안, 적립금 잔액과 reserve study 최신 보고서, 연체 세대 비율과 진행 중인 소송 여부, 렌탈 제한과 반려동물 규정과 개조공사 제한, 그리고 최근 1년 내 특별부과금 부과 이력까지 순서대로 짚어보는 것이 좋다. 이 중 어느 하나라도 확인 없이 넘어가면 계약 이후에 예상치 못한 비용이나 제약을 마주할 수 있다.

렌트 수익을 기대하는 투자자라면 워싱턴 DC 특유의 임차 보호 규정도 함께 살펴볼 필요가 있다. DC는 세입자 보호 관련 조례가 다른 지역보다 엄격한 편이라, 렌트를 놓을 계획이라면 계약 해지나 임대료 인상 절차까지 미리 확인해 두는 것이 좋다. 한국에서 막 이주해 첫 콘도를 알아보는 경우라면 이런 절차가 낯설 수 있으니 부동산 전문가와 함께 하나씩 짚어보는 편이 안전하다.

DC는 연방정부와 여러 국제기구가 밀집한 지역 특성상 단기 근무 후 다시 떠나는 거주자 비중이 높은 편이다. 이런 이유로 콘도 시장에서도 렌트 수요 자체는 꾸준한 편이지만, 건물마다 렌탈 제한 정책이 크게 갈리기 때문에 투자 목적이라면 렌탈 규정부터 확인하는 순서가 특히 중요하다. 실거주 목적이라면 학군과 함께 출퇴근 동선, 공용시설 이용 편의성까지 종합적으로 비교해 보는 것이 좋은 선택으로 이어질 수 있다.

이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 상담해 보기 바란다.