계산기를 두드리다가 힐로 매물의 재산세 항목에서 막힌다는 문의를 종종 받는다. 하와이 카운티 세율표를 보면 항목이 여러 개로 나뉘어 있어 처음 보면 헷갈리기 마련인데, 이걸 쉽게 말하면 내가 직접 살 집이냐 세를 놓을 집이냐에 따라 완전히 다른 세율이 붙는다는 뜻이다.

하와이 카운티는 자가 거주자에게 1000달러당 5.75달러의 낮은 세율을 적용하는 반면, 세를 놓는 투자용 주택에는 1000달러당 11.10달러(200만달러 이하 구간 기준)라는 훨씬 높은 세율을 매긴다. 실효세율로 환산하면 자가 거주는 0.575%, 임대용은 1.11%로 거의 두 배 차이가 나는 셈이다. 힐로에서 렌트 수익을 계산할 때는 이 임대용 세율을 기준으로 삼아야 한다.

RentCafe가 집계한 2026년 힐로 평균 렌트비는 1779달러, Redfin 기준 최근 중위 매매가는 55만5000달러다. 이 숫자로 총수익률을 계산하면 연 렌트수입 2만1348달러를 매입가로 나눈 3.8%가 나온다. 이걸 쉽게 말하면 관리비와 세금을 전혀 빼지 않은 상태에서 렌트수입이 매입가의 3.8%를 차지한다는 뜻인데, 여기서 임대용 재산세율 1.11%를 반영하면 55만5000달러 기준 연간 재산세만 6161달러에 달한다.

여기에 보험료(하와이는 화산과 태풍 관련 보험료가 본토보다 높게 형성되는 경우가 많다), 유지보수비, HOA비, 공실 손실까지 더하면 운영비용이 렌트수입의 절반을 훌쩍 넘는 경우가 많다. 재산세 6161달러가 이미 연 렌트수입의 29%를 차지하니, 여기에 보험료와 관리비까지 더하면 50% 룰이 가정하는 수준을 넘어서기 쉽다. 보수적으로 운영비용을 렌트수입의 55%로 잡으면 NOI는 약 9600달러, 캡레이트는 1.7% 수준까지 낮아진다.

RentCafe 기준 힐로 렌트비 흐름을 보면, 하와이 전체 평균보다 31% 낮은 수준에서 형성돼 있다. 관광지 중심의 오아후나 마우이와 달리 힐로는 실거주 임차인 비중이 높은 편으로 알려져 있는데, 이는 단기임대보다는 장기 임대 수요에 무게를 두고 접근할 만한 시장이라는 뜻이기도 하다.

다운페이먼트를 20%로 가정하면 55만5000달러 매물의 실제 투입 현금은 11만1000달러에 클로징비용을 더한 수준이다. 대출 이자와 앞서 계산한 재산세 6161달러를 모두 반영한 세전 현금흐름이 연 1500달러라면 캐시온캐시 수익률은 1.4% 정도에 그친다. 이걸 쉽게 말하면, 힐로는 순수 현금흐름만으로는 매력이 크지 않은 시장이라는 뜻이며, 장기 시세차익이나 대출원금 상환에 따른 자산 증가까지 함께 보는 총수익 관점이 더 중요해진다.

1% 룰로 봐도 55만5000달러의 1%는 5550달러인데 실제 렌트비 1779달러는 3분의 1 수준에 그친다. 힐로에서 한인 가정이 살펴보는 학군으로는 와이아케아 인근이 자주 언급되는데, 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 타주에서 넘어오는 경우라면 자가 거주와 임대용의 세율이 이렇게 크게 벌어진다는 점을 계산기에 정확히 반영해 보기 바란다.

장기적으로는 렌트 수익만이 아니라 총수익 관점에서 판단하는 것이 특히 중요한 시장이다. 대출원금 상환에 따른 자산 증가, 향후 시세차익, 감가상각을 통한 세제 혜택까지 더하면 캡레이트 1.7%라는 숫자보다 실제 투자 성과가 나아질 여지가 있다. 다만 화산 활동이나 태풍 같은 재해 리스크는 보험료뿐 아니라 매물 가치에도 영향을 줄 수 있으므로, 보험 가입 조건을 꼼꼼히 확인해 보는 것이 좋다.

매물을 검토할 때는 세율표에서 자가 거주용 항목과 임대용 항목을 혼동하지 않도록 주소별로 직접 확인해 보는 것이 좋다. 중개인이나 매물 설명에 나온 예상 재산세가 자가 거주 기준으로 표기된 경우가 종종 있어, 실제 임대용 세율로 다시 계산해 보는 습관이 필요하다.

이 글은 투자 및 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 상담해 볼 것을 권한다.