새보이에서 처음 렌탈 매물의 수익성을 검토했던 때가 있다. 이 지역은 일리노이 대학교가 있는 섐페인과 붙어 있어 학생 렌트 수요가 꾸준한 편인데, 처음 접했을 때 가장 먼저 든 의문은 매매가 대비 렌트비가 이렇게 낮은데도 투자가 되는 곳인지였다. 그 궁금증을 하나씩 풀어가는 과정을 그대로 옮겨본다.

숫자로 확인해 보자. 새보이의 최근 중간 매매가는 34만 7900달러 수준이었고, 이 지역 렌트 중위값은 월 922달러로 집계된다. 연간 렌트수입 1만 1064달러를 매입가로 나누면 총수익률은 약 3.2퍼센트에 그친다. 그렇다면 이 정도 총수익률로 투자가 성립하는지가 다음 의문이 된다.

여기서 캡레이트를 계산해 봐야 진짜 그림이 보인다. 새보이가 속한 섐페인 카운티의 실효 재산세율은 2.06퍼센트로, 일리노이 주 평균 1.90퍼센트보다 높은 편이다. 34만 7900달러 주택이면 연간 재산세만 7000달러를 넘는다. 여기에 보험료와 유지보수비, 공실손실까지 반영하면 순영업소득은 총렌트수입의 절반에도 못 미치는 경우가 나올 수 있다. 그렇다면 왜 여전히 이 지역을 검토하는 투자자가 있는지가 다음 질문이 된다.

1퍼센트 룰로 확인해 보면 34만 7900달러 매물은 월세가 3479달러는 나와야 통과하는데, 실제 렌트 중위값 922달러는 이 기준에 한참 못 미친다. 소도시일수록 매매가 대비 렌트비가 낮게 형성되는 경우가 많아, 1퍼센트 룰 하나만으로 투자 여부를 판단하기는 어렵다는 점을 이 사례를 통해 다시 확인했다.

답은 학생 렌트 수요의 안정성에 있다. 대학가 인근 지역은 공실률이 낮게 유지되는 경향이 있어, 총수익률 자체는 낮아도 공실손실이 적어 실제 캡레이트 하락폭이 생각보다 크지 않을 수 있다. 다만 이는 지역 전반의 경향일 뿐, 물건별로 공실률 데이터를 확인해 보는 과정이 필요하다.

그럼에도 새보이 같은 대학가 인근 지역이 꾸준히 투자자들의 관심을 받는 이유는 공실률이 낮아 캡레이트가 안정적으로 유지되는 편이고, 장기적으로는 완만한 시세 상승과 대출원금 상환에 따른 자산 증가분까지 총수익에 더해지기 때문이다. 다만 단기 시세차익을 기대하기보다는 꾸준한 임대 수요에 기반한 현금흐름 위주로 접근하는 편이 현실적으로 보인다.

그렇다면 캐시온캐시 수익률은 어떻게 볼 수 있을까. 매입가 자체가 낮은 지역이라 다운페이먼트로 투입되는 현금 규모도 상대적으로 작다. 같은 20퍼센트 다운페이먼트라도 새보이라면 7만 달러 안팎이 되는데, 이 정도 현금 투입 규모에서는 대출 금리 변화가 캐시온캐시 수익률에 미치는 영향이 상대적으로 크게 나타나는 편이다. 매물을 검토할 때 대출 조건별로 시나리오를 여러 개 짜보는 것이 도움이 될 수 있다.

새보이처럼 대학가에 인접한 소도시는 학군 정보보다 학생 임대 수요와 학기 단위의 공실 패턴을 먼저 확인하는 것이 실전에서는 더 중요한 경우가 많다. 타주에서 이주를 고려하는 가정이라면 일리노이의 재산세 수준이 이전 거주지보다 높을 수 있다는 점도 함께 계산에 넣어보기 바란다.

감가상각에 따른 세제혜택도 총수익 계산에서 빼놓을 수 없는 부분이다. 매매가에서 토지가액을 제외한 건물가액은 27.5년에 걸쳐 감가상각으로 비용 처리할 수 있어, 매매가가 낮은 새보이 같은 지역에서도 매년 일정 금액을 과세소득에서 차감받을 수 있다. 다만 정확한 건물가액 비율은 세무 전문가와 함께 산정해봐야 실제 절세 효과를 가늠할 수 있다.

학기가 시작되고 끝나는 시점에 맞춰 렌트 계약을 조정하는 방식도 새보이 같은 대학가 시장에서는 흔히 쓰이는 전략이다. 9월 학기 시작 전에 공실이 발생하지 않도록 여름방학 기간의 렌트 조건을 유연하게 가져가는 관리 방식이 실제 공실률을 낮추는 데 도움이 된다는 이야기를 여러 번 들었다.

재산세와 임대 관련 규정은 카운티별로 다르게 적용될 수 있으며, 이 글은 투자·법률 조언이 아니다. 실제 계약 전에는 전문가와 상담을 거쳐보기 바란다.