시애틀에서 집을 알아보다 보면 가장 먼저 드는 고민이 있습니다. 지금 이 금리, 대체 어디서 정해지는 걸까 하는 질문입니다. 매물 사이트에 적힌 예상 페이먼트를 보면서 숫자의 근거가 궁금해지는 것은 자연스러운 일입니다.

모기지 금리는 몇 가지 시장 지표가 겹쳐서 만들어집니다.

• 10년물 국채 수익률 - 장기 모기지 금리의 방향을 가장 크게 좌우하는 지표입니다
• 연준(Fed)의 기준금리 - 직접적이지는 않아도 시장 전체의 자금 조달 비용에 영향을 줍니다
• 인플레이션 - 물가 상승 압력이 완화되면 장기 금리도 함께 낮아지는 흐름을 보이는 편입니다
• MBS(주택저당증권) 시장 - 투자자 수요에 따라 실제 대출 금리에 반영되는 스프레드가 달라집니다
• 개인 신용점수, DTI, 다운페이먼트 - 같은 시점이라도 개인마다 적용받는 금리는 다를 수 있습니다

현재 30년 고정 모기지 평균 금리는 6%대 중후반, 대략 6.5%에서 6.9% 사이에서 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. Freddie Mac PMMS 발표를 기준으로 본 대략적인 흐름이며 매주 소폭씩 움직인다는 점은 참고하시면 좋겠습니다. 15년 고정은 이보다 0.5%p에서 0.7%p가량 낮은 5%대 후반에서 6%대 초반 수준으로 형성되는 경향이 있습니다.

변동금리(ARM) 상품, 특히 5/1 ARM을 고려하는 분들도 있습니다. 초기 5년간은 고정금리보다 낮은 금리로 시작하지만, 이후에는 시장 금리에 맞춰 매년 조정됩니다. 5년 안에 이사나 재융자 계획이 있다면 유리할 수 있지만, 장기 거주를 생각한다면 고정금리 쪽이 페이먼트 예측이라는 측면에서 마음이 편할 수 있습니다.

신용점수에 따른 금리 차이도 실제로 큽니다. 760점 이상이면 평균보다 낮은 금리를 받는 경우가 많고, 620점대 초반이라면 같은 대출 상품이라도 1%p 안팎 더 높은 금리가 적용될 수 있습니다. DTI가 43%를 넘어가면 승인 과정 자체가 까다로워지는 경향도 있어, 신용 관리는 대출 신청보다 훨씬 앞서 시작하는 것이 좋습니다.

시애틀은 킹 카운티 안에서도 지역별로 매물 가격과 대출 조건이 꽤 다르게 느껴지는 곳입니다. 렌더를 선택할 때는 전국 단위 은행뿐 아니라 지역 크레딧 유니언의 견적도 함께 비교해 보시길 권해 드립니다. 클로징 비용이나 포인트 매입 조건은 렌더마다 차이가 있어 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다.

한인 가구라면 대출 신청 전 최소 3~6개월 동안 신용카드 사용률을 30% 아래로 관리하고, 새로운 대출이나 카드 개설은 자제하시는 것을 권해 드립니다. 다운페이먼트를 20% 이상 준비하면 PMI(사설 모기지 보험) 부담을 줄일 수 있다는 점도 함께 고려해 보시면 좋겠습니다. 여러 렌더에서 사전 승인을 동시에 받아 조건을 비교해 보는 것도 실질적인 도움이 됩니다.

앞으로 금리가 뚜렷하게 내려갈지는 조심스럽게 지켜봐야 할 부분입니다. 인플레이션과 연준의 통화정책 방향에 따라 완만한 하락이 나타날 가능성도, 당분간 지금 수준에서 유지될 가능성도 함께 열려 있다고 보는 것이 현실적일 것 같습니다.