볼티모어에서 오래전 상담했던 투자자 한 명이 공실률을 반영하지 않고 수익률을 계산했다가 첫해 현금흐름에서 예상과 다른 결과를 본 적이 있다. 수십 년 넘게 이 시장을 지켜보면서 비슷한 사례를 여러 번 봐왔다.

볼티모어 시티의 최근 3개월 중간 매매가는 26만 5000달러 수준이고, 렌트 중위값은 월 1600달러로 집계된다. 연간 렌트수입 1만 9200달러를 매입가로 나누면 총수익률은 약 7.2퍼센트로 나온다. 매매가 대비 렌트비가 높게 형성돼 있어 언뜻 매력적인 시장으로 보인다.

1퍼센트 룰로 보면 26만 5000달러 매물은 월세가 2650달러는 나와야 하는데, 실제 렌트 중위값 1600달러는 이 기준의 60퍼센트 수준이다. 다른 대도시에 비하면 격차가 작은 편이라, 볼티모어가 매매가 대비 렌트비가 상대적으로 높은 시장으로 꼽히는 이유이기도 하다.

문제는 재산세와 공실률이다. 볼티모어 시티의 재산세율은 자산가치 100달러당 2.248달러로 메릴랜드 주에서 가장 높은 수준이며, 중위 실효세율로는 약 1.48퍼센트에 해당한다. 26만 5000달러 주택이면 연간 재산세는 3900달러 안팎이다. 여기에 공실률을 반영하지 않으면 순영업소득이 실제보다 부풀려진 숫자로 나온다.

앞서 말한 사례에서는 공실 기간을 아예 빼고 계산했다. 매매가 대비 렌트비가 높은 지역일수록 세입자 회전이 잦거나 렌트 연체 리스크가 상대적으로 높게 나타나는 경우가 있어, 5퍼센트 안팎의 공실손실을 미리 반영해두는 것이 현실적이다. 50퍼센트 룰을 적용하면 순영업소득은 연 9600달러 수준이 되고, 캡레이트는 약 3.6퍼센트로 내려간다. 총수익률의 절반 수준이지만, 그래도 이 정도면 다른 대도시와 비교했을 때 낮은 편은 아니다.

다만 총수익률로 넓혀 보면 이야기가 달라진다. 볼티모어는 지역에 따라 시세 흐름 편차가 큰 편이라, 캡레이트는 준수해도 장기 시세차익은 지역마다 크게 갈릴 수 있다. 캡레이트가 좋다고 해서 총수익까지 자동으로 보장되는 것은 아니라는 점을 함께 봐야 한다.

캐시온캐시 수익률까지 보면, 매매가 자체가 낮은 시장이라 다운페이먼트로 들어가는 현금 규모도 작다. 이런 시장에서는 레버리지 효과가 크게 작용해서, 대출 조건이 좋을 경우 캐시온캐시 수익률이 캡레이트보다 눈에 띄게 높게 나오는 경우를 여러 번 봤다.

볼티모어는 지역별로 임대 수요와 공실 흐름 차이가 큰 편이라, 시 전체 평균만 보고 판단하기보다 물건이 위치한 구역의 공실률과 임대 수요를 따로 확인해보는 과정이 필요하다. 타주에서 오는 투자자라면 메릴랜드의 재산세 구조가 이전 거주지와 크게 다를 수 있다는 점도 함께 살펴보기 바란다.

감가상각에 따른 세제혜택도 총수익 계산에 넣어볼 만하다. 매매가가 상대적으로 낮은 볼티모어에서는 건물가액 대비 감가상각 절세 효과의 체감폭이 다른 고가 시장과는 다르게 나타날 수 있어, 세무 전문가와 함께 실제 수치를 확인해보는 편이 정확하다.

볼티모어는 오래된 주택 재고가 많은 도시이기도 하다. 매입 전 인스펙션에서 배관이나 전기, 지붕 상태를 꼼꼼히 확인해두지 않으면 첫해 유지보수비가 예상보다 크게 늘어나 캡레이트 계산 자체가 무의미해지는 경우도 봤다.

볼티모어는 임대인 등록제도를 운영하는 지역이라, 렌탈 라이선스 취득과 정기 검사 비용도 운영비용에 포함해두는 편이 실제 순영업소득 계산에 가깝다. 이런 행정 비용은 지역별로 차이가 크므로 매입 전 해당 구역 규정을 확인해보는 것이 좋다.

타주에서 볼티모어로 이주하거나 투자를 고려하는 경우, 메릴랜드의 렌탈 소득 신고 절차와 임대인 등록 요건이 이전 거주지와 다를 수 있으므로 회계 전문가와 함께 미리 확인해보는 편이 안전하다. 원격으로 관리할 계획이라면 현지 관리회사 선정도 함께 준비해두는 것이 좋다.

세금과 임대 관련 조건은 물건별로 달라질 수 있으며, 이 글은 투자·법률 조언이 아니다. 실제 계약 전에는 전문가와 상담해 보기 바란다.