샌퍼낸도 렌트 시장에서 이번 달 가장 눈에 띄는 숫자는 투베드룸입니다. Zumper가 10월 말 갱신한 자료를 보면 2베드룸 평균 렌트가 2,595달러로, 직전 30일보다 5% 내려갔습니다.

1년 전과 비교하면 하락 폭이 15%까지 벌어집니다. 숫자만 놓고 보면 꽤 큰 조정입니다.

다만 이 수치를 그대로 받아들이기 전에 짚어둘 점이 있습니다. Zumper 스스로 이 도시는 표본이 적은 지역이라고 밝히고 있습니다.

샌퍼낸도는 면적이 작은 독립 도시라서 한 달에 올라오는 렌트 매물 자체가 많지 않습니다. 매물 몇 건만 바뀌어도 평균이 크게 흔들리는 구조입니다.

실제로 같은 자료에서 스튜디오는 30일 사이 41% 떨어진 것으로 나옵니다. 시장이 이렇게 움직였다기보다는 매물 구성이 달라졌다고 보는 편이 맞습니다.

그래서 저는 침실 수별로 나눠서 보는 쪽을 권합니다. 1베드룸은 1,800달러로 한 달 전과 같고, 1년 전보다는 9% 올랐습니다.

3베드룸은 3,500달러로 한 달 사이 2% 올랐고, 1년 전보다 6% 높습니다. 4베드룸은 4,500달러로 30일 전보다 6% 낮게 잡혔습니다.

정리하면 1베드룸과 3베드룸은 버티거나 올랐고, 투베드룸이 상대적으로 약한 모습입니다. 가족 단위 세입자가 몰리는 3베드룸 수요가 꾸준하다는 점은 기억해 둘 만합니다.

전체 렌트 중간값은 2,075달러로 집계됐습니다. 이 역시 표본 영향이 크니 방향만 참고하시면 됩니다.

비교 기준으로 캘리포니아 전체를 보면, Zillow가 9월 초 갱신한 주 전체 평균 렌트는 2,700달러입니다. 침실 수와 주택 유형을 모두 합친 값입니다.

이제 집값으로 넘어가 보겠습니다. 매매 쪽은 10월 수치가 아직 나오지 않았기 때문에, 확인된 가장 최근 달인 9월을 기준으로 8월과 비교합니다.

Zillow 주택가치지수(ZHVI)로 보면 샌퍼낸도의 9월 일반 주택 가치는 738,161달러입니다. 8월의 736,478달러보다 1,683달러 올랐습니다.

퍼센트로는 0.2%가 조금 넘는 상승이라 사실상 제자리입니다. 1년 전과 비교한 상승률도 0.16%에 그칩니다.

눈여겨볼 대목은 8월입니다. 7월 752,797달러에서 8월에 16,319달러가 빠졌고, 9월에는 그 자리에서 크게 회복하지 못했습니다.

5월의 748,990달러와 비교하면 9월 값은 1.4% 낮습니다. 여름 이후 완만하게 눌려 있는 흐름이라고 보면 됩니다.

실제 거래 가격도 비슷한 그림입니다. Redfin 집계로 7월까지 3개월간 중간 매매가는 73만 2천 달러였고, 1년 전보다 1.6% 높았습니다.

7월 한 달 거래 건수는 26건으로, 1년 전 13건의 두 배였습니다. 거래가 늘었는데도 가격이 크게 오르지 않았다는 점이 흥미롭습니다.

더 의미 있는 숫자는 팔리는 데 걸리는 기간입니다. 같은 자료에서 보통 53일이 걸려, 1년 전 21일보다 두 배 넘게 길어졌습니다.

매물이 오래 머문다는 것은 사는 쪽이 협상할 여유가 생겼다는 뜻입니다. 셀러가 원하는 가격을 그대로 받기 어려운 시장으로 옮겨가고 있습니다.

이런 흐름의 배경에는 금리가 있습니다. 프레디맥 주간 조사에서 30년 고정 모기지 금리는 9월 24일 7.03%였는데, 10월 들어 7.28%, 7.40%로 올라갔습니다.

가장 최근인 10월 22일 발표는 7.32%로 조금 내려왔지만, 여전히 7%대 초중반입니다. 1년 전 같은 시기에는 6.19%였습니다.

70만 달러대 주택에서 금리가 1%포인트 넘게 오르면 월 상환액 부담이 상당히 달라집니다. 그 부담이 가격 상승을 막고 있다고 보는 게 자연스럽습니다.

그렇다면 지금 이 지역에서 어떻게 움직이는 게 좋을까요. 세입자라면 투베드룸 재계약 때 최근 시세를 근거로 인상 폭을 협상해 볼 만합니다.

다만 캘리포니아 주법(AB 1482)의 연간 렌트 인상 상한은 건물 연식과 주택 유형에 따라 적용 여부가 갈립니다. 본인 집이 대상인지는 계약서와 시청, 주 정부 안내 자료로 먼저 확인하시길 바랍니다.

매수를 생각하는 분이라면 매물이 50일 넘게 걸려 있는지부터 보십시오. 오래 걸린 매물일수록 가격 조정이나 클로징 비용 지원을 요청할 여지가 큽니다.

투자 목적이라면 계산이 조금 까다롭습니다. 7%대 금리에서 74만 달러 안팎의 집을 사서 3베드룸 렌트 3,500달러로 현금흐름을 맞추기는 쉽지 않습니다.

여러 사이클을 지켜본 입장에서 보면, 지금은 서두를 시장이 아니라 고를 수 있는 시장입니다. 저라면 금리 흐름을 한두 달 더 보면서 오래 걸린 매물 위주로 조건을 따져보겠습니다.

참고로 이번 글의 렌트 수치는 Zumper 10월 말 기준, 집값은 Zillow 9월 기준, 거래 지표는 Redfin 7월까지의 3개월 기준입니다. 10월 매매 수치가 나오면 다시 비교해 보겠습니다.