최근 상담했던 한 투자자는 산페르난도에서 매입한 주택의 월 렌트가 3200달러라는 이야기를 듣고, 이 금액을 그대로 자신의 수익으로 여기고 있었다. 총렌트와 순수익을 같은 개념으로 착각한 경우인데, 재산세와 보험료, 유지보수비를 뺀 나머지가 실제 수익이라는 점을 짚어드리자 계산을 다시 해야 했다.

Zillow 렌트 매니저 자료를 보면 산페르난도의 전체 침실·매물 유형 기준 중위 렌트는 3200달러 수준이다. 같은 자료에서 산페르난도의 전형적인 주택가치는 67만6787달러로 집계된다. Redfin은 최근 한 달 기준 평균 주택가격이 73만2000달러로 전년보다 18.1퍼센트 올랐다고 전한다. 로스앤젤레스 카운티 안에 속한 소규모 도시라 밸리 전체 시장 흐름과 함께 움직이는 경향이 있다.

재산세를 보면, propertytaxrates.org 집계 기준 로스앤젤레스 카운티의 실효세율은 0.69퍼센트, 중위 고지 세액은 5438달러다. 다만 이는 카운티 전체 평균이고, Prop 13 기본세율 1퍼센트에 지방채와 특별부과금이 더해지면 실제 신규 매입자의 부담은 1.1에서 1.3퍼센트 수준으로 올라가는 경우가 흔하다. 타주에서 옮겨온 가정이라면 이전 거주지의 재산세 기준으로 예상 지출을 잡으면 오차가 생길 수 있으니 카운티 세무서 자료로 다시 확인하는 편이 안전하다.

실제 사례로 대입해 보면, 매입가 68만달러 주택에 로스앤젤레스 카운티 평균보다 다소 높은 1.2퍼센트 세율을 적용할 경우 연간 재산세는 8160달러 수준이 된다. 카운티 중위 고지세액인 5438달러보다 높은 이유는 산페르난도 밸리의 매입가가 카운티 평균보다 높게 형성돼 있기 때문이다.

총수익률을 계산해 보면, 매입가 68만달러에 월 렌트 3200달러를 적용할 때 연간 총렌트는 3만8400달러이고 총수익률은 5.6퍼센트 정도로 나온다. 산페르난도 밸리 안에서도 매입가 대비 렌트 비율이 상대적으로 높은 편에 속하는 숫자다. 다만 이 총수익률은 비용을 전혀 반영하지 않은 값이라는 점을 놓치면 안 된다.

여기서 앞서 말한 투자자의 착각으로 돌아가 보면, 50퍼센트 룰을 적용해 재산세, 보험료, 유지보수비, 공실손실 등 운영비용을 총렌트의 절반 수준으로 가정할 경우 순영업소득은 연 1만9200달러 안팎으로 줄어든다. 이 금액을 매입가로 나눈 캡레이트는 2.8퍼센트 정도이며, 처음 계산했던 5.6퍼센트의 절반에 그친다. 총수익률과 캡레이트 사이의 이 간격이 바로 순수익과 총수익을 혼동했을 때 벌어지는 오차다.

렌트 시세 자체도 조사 기관마다 2450달러에서 3200달러까지 차이가 났다는 점도 참고할 만하다. 어느 자료를 기준으로 삼느냐에 따라 총수익률이 4.3퍼센트에서 5.6퍼센트 사이를 오갈 수 있으므로, 실제 계약을 앞두고는 해당 매물 인근의 최근 계약 사례를 직접 확인하는 편이 가장 정확하다. 1퍼센트 룰로 보면 매입가 68만달러의 1퍼센트는 6800달러인데, 실제 렌트는 이에 못 미치지만 다른 캘리포니아 도시들과 비교하면 상대적으로 격차가 작은 편에 속한다.

대출을 활용했다면 캐시온캐시 수익률까지 따져야 한다. 다운페이먼트와 클로징비용으로 실제 투입한 현금 대비 세전 현금흐름을 계산하는 방식인데, 금리와 대출 비율에 따라 캡레이트보다 높아질 수도, 낮아질 수도 있다. 레버리지를 쓴 만큼 매달 모기지 원리금이 현금흐름에서 빠져나가기 때문이다.

시세차익과 대출원금 상환에 따른 자산 증가까지 포함한 총수익 관점에서 보면, 최근 1년 새 18퍼센트가량 오른 산페르난도 주택가격 흐름이 투자 매력을 더하는 요인이 될 수 있다. 다만 이런 상승세가 계속된다고 단정할 수는 없으며, 한인 가정이 관심을 갖는 학군 지역이라면 GreatSchools 등급과 함께 배정 경계를 구매 전 다시 확인해 보는 편이 좋다.

이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산과 회계 전문가의 상담을 함께 받아보기를 권한다.