버펄로 집값은 올가을에도 크게 꺾이지 않았습니다. 다만 봄처럼 가파르게 오르는 흐름은 아니고, 오름폭이 한결 완만해졌습니다.

먼저 기준 시점부터 밝혀 둡니다. 11월 초 현재 10월 한 달치 공식 집계는 아직 나오지 않았습니다.

그래서 이번 글은 공개된 최신 자료, 즉 8월과 9월 수치를 중심으로 정리했습니다. 10월 숫자를 짐작해서 채우지는 않았습니다.

Redfin에 따르면 9월까지 3개월간 버펄로 시 중위 매매가는 23만 3천 달러 수준이었습니다. 1년 전 같은 기간보다 1.7% 오른 값입니다.

같은 Redfin 자료에서 9월 한 달 거래는 579건으로, 작년 9월 524건보다 늘었습니다. 집이 팔리기까지는 보통 15일 안팎이 걸렸습니다.

Zillow 지수로 보면 8월 기준 버펄로 일반 주택 가치는 24만 8,828달러입니다. 전달보다 0.4%, 1년 전보다 2.9% 올랐습니다.

두 수치가 서로 다른 이유도 짚고 넘어가겠습니다. Redfin은 실제 팔린 집의 중간 가격이고, Zillow는 시장 전체 주택의 추정 가치입니다.

그러니 둘을 섞어 계산하기보다는 각자의 방향만 보는 편이 맞습니다. 두 자료 모두 상승폭이 한 자릿수 초반이라는 점은 같습니다.

상반기와 비교하면 차이가 더 분명해집니다. Redfin이 낸 버펄로 메트로 1~6월 평균 중위 매매가는 26만 4,184달러로, 1년 전보다 4.8% 높았습니다.

이 수치는 시가 아니라 교외까지 포함한 메트로 기준이라 금액을 직접 비교할 수는 없습니다. 그래도 연간 상승률이 4%대에서 1~2%대로 내려온 흐름은 읽힙니다.

최근 시장을 보면 매물이 나오면 여전히 빨리 소화되지만, 가격을 끝없이 올리던 분위기는 조금 가라앉은 모습입니다. 오랫동안 이 시장을 봐 온 입장에서는 오히려 건강한 신호로 봅니다. 몇 차례 사이클을 겪어 보면 이런 숨 고르기 뒤에 시장이 더 오래 버티는 경우가 많았습니다.

Zillow는 버펄로를 2024년과 2025년 가장 뜨거운 주택시장 1위로 꼽았고, 2026년에는 2위에 올렸습니다. 공급이 적고 수요가 꾸준하다는 이유였습니다.

렌트 쪽은 공개 자료가 더 늦습니다. 10월은 물론 9월 수치도 믿을 만한 곳에서 확인되지 않았습니다.

PadMapper의 7월 말 자료로는 원베드룸 중위 렌트가 1,275달러로 보합이었습니다. 투베드룸은 1,400달러, 스리베드룸은 1,500달러였습니다.

스튜디오는 1,068달러로 1.57% 내렸습니다. 큰 폭은 아니지만 작은 평형부터 숨을 고르는 모양새입니다.

가을은 원래 이사 수요가 줄어드는 철이라, 연말까지는 렌트가 크게 뛰기 어렵다고 봅니다. 재계약을 앞두고 있다면 이 시기에 협상 여지를 살펴볼 만합니다. 같은 단지의 최근 공실 매물 가격을 먼저 확인해 두면 이야기가 훨씬 수월해집니다.

이번 기간 눈여겨볼 지역 이슈는 두 가지입니다. 하나는 마린 드라이브 공공주택 재개발입니다.

뉴욕주는 7월 20일, 지은 지 70년 된 마린 드라이브 아파트 재개발 1단계 공사가 시작됐다고 발표했습니다. 1단계 사업비는 2억 5천만 달러로, 건물 4동에 254세대를 새로 짓습니다.

전체 계획은 기존 616세대를 730세대가량의 새 아파트로 바꾸는 것입니다. 기존 주민은 공사 기간에도 집을 떠나지 않는 방식이고, 1단계 완공 목표는 2028년 여름입니다.

다운타운 수변 쪽 분위기가 달라질 수 있는 사업이라, 주변 시세에 관심 있는 분들은 진행 상황을 지켜볼 필요가 있습니다.

다른 하나는 버펄로 레디 홈즈입니다. 시와 UB 지역연구소가 빈 땅에 바로 쓸 수 있는 사전 승인 주택 설계안을 만드는 사업입니다.

허가 기간을 줄여 신규 공급을 늘리자는 취지인데, 설계안이 최종 공개됐다는 발표는 아직 확인되지 않았습니다. 실제 효과는 시간이 더 걸릴 것으로 봅니다.

임대 투자를 생각하는 분이라면 시의 렌트 등록 제도도 확인해야 합니다. 시 홈페이지 기준으로 신규 등록 신청비는 100달러입니다.

연간 수수료는 단독 1세대가 50달러, 2세대 건물이 100달러입니다. 등록된 임대 주택은 시 점검 대상이 되니 수리 상태도 미리 챙겨 두는 편이 좋습니다.

지금 집을 알아보는 분께 드리는 확인 순서는 이렇습니다. 먼저 보고 있는 동네의 최근 3개월 실거래가를 봅니다.

다음으로 매물이 며칠 만에 팔리는지 확인합니다. 15일 안팎이 평균이니, 한 달 넘게 남은 매물은 가격 협상 여지가 있다는 뜻일 수 있습니다.

마지막으로 시와 교외 중 어디를 볼지 정합니다. 메트로 평균과 시 평균의 차이가 꽤 크기 때문입니다. 학군을 중시하는 가정이라면 교외 쪽 가격대를 따로 확인해 보셔야 합니다.

정리하면 버펄로는 여전히 매도자에게 유리한 편이지만, 무리하게 웃돈을 얹어야 하던 시기는 지나가는 중입니다. 저라면 서두르기보다 겨울 비수기 매물을 차분히 비교해 보겠습니다.

10월 공식 수치가 나오면 이번 흐름이 이어지는지 다시 확인해 보겠습니다.