11월에 들어서면 HOA에서 내년도 예산안과 관리비 고지서가 날아옵니다. 대부분은 맨 아래 월 납부액만 보고 서랍에 넣어 버리지요.

그런데 인상 폭은 이미 그 몇 장 안에 다 적혀 있습니다. 이의를 제기할 기회도 대개 이 시기의 총회 하나뿐입니다.

예전에는 관리비가 몇 년씩 그대로인 단지가 흔했습니다. 지금은 보험료와 인건비가 오르면서 해마다 조정하는 곳이 많아졌습니다.

먼저 짚을 것은 인상 규칙이 어디에 적혀 있느냐입니다. 조지아에서는 관리비 인상 한도나 주민 투표 요건을 주법보다 각 단지의 선언서(Declaration)와 정관(Bylaws)이 정하는 경우가 대부분입니다.

그래서 고지서보다 먼저 볼 문서는 우리 단지 선언서입니다. 이사회가 단독으로 올릴 수 있는 범위가 몇 퍼센트인지, 넘으면 투표가 필요한지 확인해 두십시오.

두 번째는 전년 대비 항목별 비교표입니다. 총액만 적힌 예산안이라면 항목별 내역을 요청하는 것이 맞습니다.

항목 중에서는 보험료 줄을 가장 먼저 봅니다. 공용 시설 보험이 갱신되면서 크게 뛰었다면 인상의 상당 부분이 여기서 나옵니다.

조경, 수영장 관리, 관리회사 수수료도 나란히 놓고 보십시오. 계약 업체가 바뀌었는지, 재입찰을 했는지 물어볼 만한 대목입니다.

세 번째는 적립금(Reserve) 항목입니다. 지붕, 도로 포장, 펜스처럼 언젠가 반드시 고쳐야 할 것을 위해 따로 모아 두는 돈입니다.

적립금 현재 잔액과 적립금 연구를 마지막으로 한 해가 함께 적혀 있는지 보십시오. 연구가 오래됐다면 요즘 공사비와는 맞지 않을 수 있고, 그 차이는 결국 주민 부담으로 돌아옵니다.

조지아주는 HOA에 적립금 연구(Reserve Study)나 일정 잔액 유지를 법으로 의무화하지 않습니다. 결국 이사회 판단에 맡겨져 있다는 뜻입니다.

적립금 배정이 해마다 줄고 있다면 당장은 관리비가 덜 오른 것처럼 보입니다. 하지만 나중에 특별부과금(Special Assessment)으로 한꺼번에 청구될 가능성이 커집니다.

콘도 소유자라면 한 가지가 더 있습니다. 패니메이 기준상 콘도 단지 예산의 최소 10%가 적립금으로 배정돼야 일반 심사를 통과하고, 기준에 맞는 적립금 연구로 대신할 수도 있습니다.

이 조건에 못 미치면 구매자가 일반 대출을 받기 어려워집니다. 되팔 때 그 부담은 고스란히 집주인 몫이 됩니다.

네 번째는 체납 관련 줄입니다. 미수금이나 대손 항목이 커졌다면 이웃 체납분을 나머지 세대가 메우고 있는 셈입니다.

조지아 부동산소유자협회법(POA Act)을 채택한 단지라면 연체료는 10달러와 해당 분납액의 10% 중 큰 금액을 넘을 수 없습니다. 이자는 연 10% 이내로 정해져 있습니다.

올해는 여기에 새 법이 더해졌습니다. 켐프 주지사가 5월 12일 서명한 SB 406, 이른바 조지아 부동산소유자 권리장전법입니다.

7월 1일부터 HOA는 사전 서면 통지와 항목별 비용 내역 없이 변호사 비용을 주민에게 청구할 수 없게 됐습니다. 체납을 이유로 압류 소송을 낼 수 있는 최소 미납액도 4,000달러로 두 배가 됐습니다.

대부분의 조항은 2027년 1월 1일 시행됩니다. 협회는 매년 주 국무장관실에 등록하고 재무 정보를 내야 합니다.

등록하지 않은 협회는 벌금이나 수수료 징수, 유치권 설정, 압류 절차를 진행할 수 없습니다. 주민은 국무장관실에 민원을 넣을 수 있고, 관련 벌금 징수는 그동안 멈춥니다.

지역 방송 WRDW도 이 법을 비중 있게 다뤘습니다. 이 일대에서 HOA 문제로 속을 끓인 집이 그만큼 많았다는 이야기겠지요.

다만 이 법은 소급 적용되지 않습니다. 이미 소송 중인 분쟁에는 새 보호 조항이 적용되지 않는다는 점을 기억해 두십시오.

새 법이 시행되면 주민이 협회의 기록과 재무 서류를 열람할 권리도 더 분명해집니다. 예산안 숫자가 의심스럽다면 내년부터는 근거 자료를 요구하기가 한결 수월해질 것입니다.

다섯 번째는 예산안 속 이사회 계획입니다. 신규 공사, 시설 교체, 관리회사 변경 같은 내용이 짧게 한 줄로 들어가 있는 경우가 많습니다.

마지막으로 총회 날짜와 위임장 마감일을 달력에 적어 두십시오. 참석하지 못해도 위임장으로 의사를 남길 수 있습니다.

질문은 미리 서면으로 보내는 편이 낫습니다. 현장에서 숫자로 맞서기는 쉽지 않습니다. 보험료가 왜 올랐는지, 업체 재입찰을 했는지, 적립금 목표가 얼마인지 세 가지만 물어도 이사회의 준비 정도가 드러납니다.

오래 지켜보니 관리비가 갑자기 크게 오른 단지에는 공통점이 있었습니다. 몇 해 동안 적립금을 아끼며 인상을 미뤄 온 곳이었습니다.

그래서 저는 적은 폭이라도 꾸준히 올리며 적립금을 채우는 이사회를 더 믿는 편입니다. 동결을 자랑하는 예산안일수록 적립금 줄을 다시 봅니다.

선언서 조항은 단지마다 다르고 해석이 엇갈리는 경우도 있습니다. 분쟁 소지가 있다면 지역 부동산 전문 변호사에게 확인하는 것이 안전합니다.

고지서 한 장을 꼼꼼히 읽는 데 삼십 분이면 충분합니다. 그 삼십 분이 내년 한 해 관리비를 좌우할 수도 있습니다.