산호세 투자용 주택 상담을 오래 하다 보면 캐시플로우 계산에서 같은 오해가 반복되는 것을 보게 된다. 렌트에서 모기지만 빼고 남는 돈을 수익으로 여기는 경우인데, 예전에는 그렇게 단순 계산해도 큰 문제가 없던 시절이 있었지만 지금은 재산세와 관리비, 유지보수 비용까지 다 빼야 진짜 그림이 나온다.

렌트 수준을 보면, 산호세 평균 렌트는 2026년 8월 기준 월 3380달러로 1년 사이 10.2% 올랐다(Zumper). 스튜디오는 2200달러, 1베드룸은 2650달러, 2베드룸은 3570달러 선이다. 매입가의 1% 이상을 렌트로 받을 수 있는지 보는 1% 룰을 대입해 보면, 렌트 자체는 높은 편이지만 매입가도 그만큼 높아서 계산이 간단하지 않다.

예전에는 산호세 렌트도 실리콘밸리 경기에 따라 등락이 컸는데, 최근 10.2%라는 상승폭은 그중에서도 빠른 편에 속한다. 이런 시기에는 렌트 상승 기대만 보고 매입가를 따라가기보다, 지금 시점의 렌트로 계산했을 때도 현금흐름이 맞는지부터 확인해 두는 것이 안전하다.

산호세는 임대법 쪽에서 캘리포니아 안에서도 오래된 축에 속하는 규제를 갖고 있다. 1979년에 만들어진 ARO, Apartment Rent Ordinance는 1979년 9월 7일 이전에 지어진 3세대 이상 건물에 적용되며, 시 전체 임대 물량의 약 3분의 1에 해당하는 4만4300채가량이 이 조례 대상이다. AB 1482는 물가상승률에 연동해 인상 폭을 5%에서 10% 사이로 움직이는데, ARO는 물가와 상관없이 연 5%로 고정되어 있다. 물가가 6% 오르든 2% 오르든 ARO 대상 건물은 5%를 넘길 수 없다는 뜻이다. 매입하려는 건물이 어느 쪽 규정을 받는지에 따라 렌트 인상 계획이 완전히 달라진다. ARO 대상 건물의 소유주가 5% 상한으로는 운영비를 감당하기 어렵다고 판단하면, 시 렌트 안정화 프로그램에 별도로 above-guideline increase를 신청할 수 있다. 다만 이 절차는 재무 자료 제출과 청문 과정을 거쳐야 하므로 시간과 비용이 함께 들어간다는 점을 감안해야 한다.

대출 조건도 예전 실거주 감각으로 접근하면 어긋난다. 투자용 대출은 다운페이먼트가 15%에서 25% 수준으로 높고, 신용점수 620점부터 심사가 가능하지만 740점은 넘어야 유리한 금리를 받는다. 금리도 실거주용보다 0.5에서 0.75%포인트 더 붙는 것이 일반적이다(Fannie Mae, Freddie Mac 기준). 렌트 수입은 은행이 예상치의 75% 선까지만 소득으로 잡아 준다.

매년 나가는 비용을 정리하면, 산타클라라 카운티 실효 재산세율은 대략 0.67% 수준이다. 랜드로드 보험료는 일반 주택보험보다 높게 책정되고, 관리를 맡기면 월세의 8%에서 12%가 나간다. 유지보수는 자산가치의 1% 정도를 매년 적립해 두는 것이 일반적인 기준이다. ARO 대상 건물은 대부분 1979년 이전에 지어진 만큼, 배관과 전기 설비 등 노후 시설에 들어가는 유지보수 비용이 신축 건물보다 더 많이 나올 수 있다는 점도 함께 감안해야 한다.

매각 시점에는 1031 교환을 검토해 볼 만하다. 동종 자산에 재투자하면 양도소득세 납부를 이연할 수 있는 제도로, IRS 요건을 맞춰야 한다. 예전에 캐시플로우를 단순 계산으로 접근했다가 낭패를 본 사례를 떠올려 보면, 결국 시간을 들여 항목을 하나하나 짚어보는 습관이 가장 큰 차이를 만든다.

결국 캐시플로우는 렌트에서 모기지만 뺀 숫자가 아니라, 재산세와 보험, 관리비, 유지보수까지 다 뺀 뒤에 남는 돈이다. 산호세처럼 규제가 얽혀 있는 지역일수록 이 계산을 꼼꼼히 해 두는 것이 나중에 후회를 줄이는 길이다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 함께 개별 상황을 확인해 보기 바란다.