타코마 시내에서도 노스엔드와 사우스엔드는 매물 시세부터 대출 상담 분위기까지 다르게 느껴진다. 같은 도시 안에서도 어느 동네인지에 따라 사정이 갈리듯, 모기지 금리 역시 겉으로는 단순한 숫자 하나처럼 보이지만 실제로는 여러 시장 지표가 겹쳐서 만들어진 결과다.

모기지 금리를 결정하는 핵심 요인은 다음과 같이 정리할 수 있다.

• 10년물 국채 수익률 - 장기 대출 금리의 기준이 되는 지표
• 연준(Fed) 기준금리 방향 - 단기 자금 조달 비용에 영향을 준다
• 인플레이션 흐름 - 물가 압력이 완화되면 장기 금리도 함께 낮아지는 경향이 있다
• MBS(주택저당증권) 시장 수급 - 투자자 심리에 따라 실제 적용 스프레드가 달라진다
• 개인 신용점수, DTI, 다운페이먼트 비율 - 같은 날 대출을 받아도 개인별 조건은 다를 수 있다

현재 30년 고정 모기지 평균 금리는 6% 중후반대, 대략 6.5%에서 6.9% 사이에서 형성되어 있는 것으로 파악된다. Freddie Mac PMMS 통계를 기준으로 본 대략적인 흐름이며 매주 소폭 등락이 있다는 점은 참고할 필요가 있다. 15년 고정은 이보다 0.5%p에서 0.7%p가량 낮은 5%대 후반에서 6%대 초반 수준으로 움직이는 경우가 많다.

변동금리(ARM), 특히 5/1 ARM은 초기 5년간 고정금리보다 낮은 금리로 출발하는 경우가 많다. 다만 5년 이후에는 시장 금리에 맞춰 매년 조정되기 때문에 몇 년 안에 이사나 재융자 계획이 없다면 신중하게 접근하는 편이 낫다. 오래 거주할 계획이라면 고정금리가 페이먼트를 예측하기에 유리하다.

신용점수별 금리 차이도 뚜렷하다. 760점 이상이면 평균보다 낮은 금리를 받는 경우가 많고, 620점대 초반까지 내려가면 같은 대출이라도 1%p 안팎 더 높은 금리가 붙는 사례를 현장에서 자주 본다. DTI가 43%를 넘어서면 승인 자체가 까다로워지는 경향도 있다.

타코마는 피어스 카운티에 속하며, 노스엔드와 스타디움 디스트릭트처럼 학군이 좋은 동네와 사우스엔드처럼 상대적으로 매물 가격이 낮은 동네 사이의 격차가 크다. 같은 렌더라도 매물이 위치한 동네와 감정평가 결과에 따라 최종 조건이 조금씩 달라지는 경우가 많아, 지역 크레딧 유니언과 전국 단위 렌더 견적을 함께 비교하는 것이 도움이 된다.

한인 가구라면 대출 신청 전 최소 3~6개월간 신용카드 사용률을 30% 아래로 낮추고, 새 대출이나 카드 개설은 자제하는 것이 기본이다. 다운페이먼트를 20% 이상 준비하면 PMI 부담을 줄일 수 있다는 점도 고려할 만하다. 여러 렌더에서 사전 승인을 동시에 받아 비교하는 것도 실질적인 도움이 된다.

앞으로 금리가 뚜렷하게 낮아질지는 단정하기 어렵다. 인플레이션과 연준의 통화정책 방향에 따라 완만하게 내려갈 가능성도, 당분간 현 수준에서 유지될 가능성도 함께 열려 있다고 보는 편이 현실적이다.