얼마 전 상담했던 사례 하나가 계속 마음에 남는다. 앤아버에서 방 두 개짜리 콘도를 알아보던 분이 렌트비만 보고 매달 남는 돈을 계산했는데, 재산세와 관리비를 빼놓고 셈을 한 것이다. 이걸 쉽게 말하면 통장에 들어오는 월세가 전부 내 몫은 아니라는 뜻이다. 앤아버 시장부터 짚어보면 이야기가 쉬워진다.

RentCafe 조사에 따르면 2026년 앤아버 평균 렌트는 스튜디오 1,725달러, 1베드룸 1,650달러, 2베드룸 1,973달러 수준이다(rentcafe.com, 2026년 기준). Zumper 조사에서는 전체 평균이 2,007달러로 나오기도 했다(zumper.com). 미시간대학교가 가까운 지역이라 학생과 방문학자 수요가 꾸준하고, 학기 시작 시점마다 공실이 빠르게 채워지는 흐름이 반복된다. 다만 매물이 어느 동네인지에 따라 렌트 차이가 상당하니 한 지역 숫자만 보고 판단하지 않기를 바란다.

여기에 재산세를 더해야 진짜 현금흐름이 나온다. 미시간주 평균 실효세율은 1.28% 수준으로 집계된다(propertytaxrates.org, 2026년 기준). 워쉬트노카운티 매물은 이보다 다소 높게 잡히는 경우가 많으니 실제 고지서를 확인해 보는 편이 정확하다. 캐시플로우를 계산할 때 이 세금을 빼먹으면 월세가 잘 나오는 것처럼 보여도 실제로는 적자인 경우가 생긴다.

미시간은 임대인에게 비교적 우호적인 편이다. 1988년 제정된 미시간 임대료 규제 선점법(MCL 123.411)에 따라 지방정부가 개별적으로 렌트 상한제를 도입할 수 없다(hemlane.com). 다만 통지 기한이나 보복성 임대료 인상 금지 같은 세입자 보호 조항은 별도로 살아 있으므로, 계약서를 쓸 때 이 부분은 챙겨야 한다.

투자용 주택 대출은 실거주 주택과 조건이 다르다. 다운페이먼트는 통상 15에서 25% 사이로 요구되고, 신용점수는 620점 이상이면 문턱은 넘지만 740점은 넘어야 금리에서 유리한 조건을 받는다. 금리 자체도 실거주용보다 0.5에서 0.75%포인트 높게 책정되는 경우가 많다(fanniemae.com, freddiemac.com). 앤아버처럼 렌트가 꾸준한 지역이라도 대출 조건이 달라진다는 점은 그대로 적용된다.

대출 심사에서 렌트 수입을 인정받으려면 리스 계약서나 감정평가서의 rent schedule이 필요하고, 은행은 그 예상 임대료의 75% 정도까지만 소득으로 잡아준다(fanniemae.com). 여기에 1% 룰을 참고하면 판단이 쉬워진다. 매입가의 1% 정도가 월세로 들어오면 현금흐름이 양호할 가능성이 높다는 경험칙인데, 절대적인 기준은 아니고 출발점으로 삼을 만하다. 순영업소득을 매입가로 나눈 캡레이트도 함께 비교해 보면 지역 안에서도 어느 매물이 나은지 가늠할 수 있다.

여기에 랜드로드 보험료, 부동산 관리에 맡길 경우 월세의 8에서 12% 수수료, 매년 자산가치의 1% 정도로 잡는 유지보수 비용까지 더하면 실제 순수익이 얼마인지 보인다. 나중에 매각할 때는 1031 교환을 활용해 동종자산에 재투자하면 양도소득세 납부를 이연할 수 있다는 점도 알아두면 도움이 된다(irs.gov).

앤아버는 한인 가정이 실거주 목적으로도 관심을 두는 지역이라, 투자용으로 매입한 뒤 나중에 자녀 학령기에 맞춰 실거주로 전환하는 경우도 종종 본다. 이런 계획이 있다면 학군 등급을 GreatSchools나 Niche 같은 지표로 미리 확인해 두는 편이 좋다. 다만 학군 경계는 자주 바뀌므로, 매입 전에 해당 주소가 실제로 어느 학교에 배정되는지 직접 확인해 보기 바란다.

타주에서 앤아버로 이주하며 투자를 함께 고려하는 경우라면, 이전에 살던 주의 재산세나 보험료 감각을 그대로 가져오지 않는 편이 안전하다. 미시간의 재산세 체계는 과세표준이 시가 상승분을 그대로 따라가지 않고 매년 상한 폭이 정해져 있어, 보유 기간이 길어질수록 실제 시가와 과세표준 사이에 격차가 생기는 구조다. 매입 시점의 과세표준이 곧 앞으로의 세금 부담과 직결되니, 오퍼를 넣기 전에 최근 매각 사례의 세금 변동 내역을 함께 살펴보는 것이 도움이 된다.

결국 앤아버에서 투자용 주택을 고를 때는 렌트 숫자 하나만 보지 말고, 재산세와 관리비, 대출 조건까지 함께 놓고 계산해 보는 것이 현실적인 접근으로 보인다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산과 회계, 필요하다면 이민 관련 전문가의 상담을 받아보기 바란다.