엘패소에서 콘도를 알아보던 한 문의자가 최근 이런 질문을 해왔다. 리저브펀드가 뭔지는 알겠는데, 그게 부족하면 정확히 무슨 일이 생기냐는 것이었다. 이 질문에 답하려면 먼저 엘패소 콘도 시장의 특성부터 짚어볼 필요가 있다.

엘패소 카운티는 등록된 커뮤니티 109곳 중 콘도협회가 13곳에 그칠 정도로 콘도 비중이 크지 않은 시장이다(출처: CommunityPay 텍사스 엘패소 디렉터리). 그만큼 매물 자체가 많지 않고, 관리비 데이터도 다른 대도시보다 표본이 적은 편이다. 다만 확인 가능한 자료를 보면 엘패소 카운티의 콘도, HOA 월 관리비 중위값은 417달러 수준으로 나타난다(출처: HOAs R Us 텍사스 HOA 데이터). 이는 텍사스 전체 평균으로 흔히 언급되는 150에서 400달러 범위보다 다소 높은 편인데, 콘도만 따로 떼어 보면 단독주택 HOA보다 관리 항목이 많아 이런 차이가 생기는 것으로 볼 수 있다.

HOA비에 유리한 면과 불리한 면을 함께 놓고 보면 이렇다. 유리한 점은 외벽 유지보수, 마스터 보험, 조경, 쓰레기 수거, 공용시설 관리가 관리비 안에 포함되어 개별적으로 신경 쓸 일이 줄어든다는 것이다. 반면 부담이 되는 부분은 협회의 리저브펀드가 충분하지 않을 경우 지붕이나 배관, 엘리베이터 같은 대규모 수리가 필요할 때 특별부과금이 갑자기 부과될 수 있다는 점이다(출처: NAR, CFPB HOA 가이드).

• 협회 재무제표와 최근 3년 예산안 확인
• 리저브 스터디 실시 여부와 최근 시행 시점
• 연체율과 진행 중인 소송 여부
• 반려동물, 임대 제한 등 CC&R 조항

텍사스는 플로리다처럼 리저브펀드 적립을 법으로 강제하지 않는다. 텍사스 부동산법 82장은 협회가 리저브펀드를 적립할 근거만 마련해 둘 뿐, 최소 적립 비율이나 정기 리저브 스터디를 의무화하지는 않는다(출처: PropFusion 텍사스 리저브 스터디 가이드). 이 점은 유리하게 보면 협회 운영의 유연성이 크다는 뜻이지만, 불리하게 보면 이사회 판단에 따라 리저브펀드가 부실하게 운영되어도 이를 강제로 바로잡을 법적 장치가 약하다는 뜻이기도 하다.

모기지 심사와도 연결된다. 리저브펀드 비율이 낮거나 연체율이 높은 협회는 Fannie Mae 기준에서 non-warrantable condo로 분류될 수 있고, 이 경우 대출 승인 자체가 까다로워진다(출처: Fannie Mae 콘도 프로젝트 기준, HUD.gov). 타주에서 엘패소로 이주하는 가정이라면 이전 거주지의 HOA 문화와 다를 수 있다는 점도 염두에 둘 만하다. 특히 규제가 촘촘한 주에서 온 경우, 텍사스의 상대적으로 느슨한 규제 환경이 처음에는 낯설게 느껴질 수 있다.

렌트 수익을 염두에 둔 투자자라면 유리한 면과 불리한 면을 함께 계산해야 한다. 표본이 적은 시장이라는 것은 매물 자체가 희소해 공실 리스크가 낮을 수 있다는 유리한 면이 있지만, 동시에 되팔 때 비교할 만한 실거래가가 부족해 적정 가격을 판단하기 어렵다는 불리한 면도 함께 따라온다. 학군이 좋은 지역의 콘도라면 이런 유동성 문제가 다소 완화되는 경향이 있어, 학군 등급을 함께 살펴보는 것이 실질적인 도움이 된다.

계약 전 확인 절차도 짚어두어야 한다. 협회가 발급하는 리세일 서류를 통해 최근 예산안, 연체 세대 수, 예정된 특별부과금 여부를 확인할 수 있는데, 표본이 적은 시장일수록 이 서류의 신뢰도가 더 중요해진다. 관리 업체가 따로 없이 자체 운영되는 소규모 협회라면 서류 요청과 검토에 시간이 더 걸릴 수 있다는 점도 미리 감안해 두는 것이 좋다.

엘패소에서 콘도를 검토한다면 매물 가격과 관리비 숫자만 보지 말고, 협회의 재무 상태와 리저브펀드 적립 이력을 함께 확인해 보는 편이 안전하다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 회계사의 검토를 함께 받아보기 바란다.