타주에서 엘패소로 이주를 준비하던 한 가정이 있었습니다. 예산은 정해져 있었고, 두 매물을 두고 고민했습니다. 하나는 학교 점수가 9점인 동네였고, 다른 하나는 6점인 동네였는데 가격은 6점 쪽이 더 낮았습니다. 이 가족이 궁금했던 것은 단순했습니다. 점수 3점 차이가 실제로 집값에 얼마나 반영되는 것인지, 그리고 그 차이만큼 돈을 더 낼 가치가 있는 것인지였습니다.

이 질문에 답하려면 먼저 점수가 무엇을 재는지부터 볼 필요가 있습니다. Zillow나 Redfin에 뜨는 학교 점수는 GreatSchools 등급이며, 시험 성적과 학생 성장도, 고등학교의 경우 대학 진학 준비도까지 종합해 1점에서 10점 사이로 매겨집니다. 성장도는 그 해 성적이 아니라 전년 대비 학생들이 얼마나 나아졌는지를 보는 지표라서, 시험 성적만으로는 보이지 않는 부분을 채워줍니다.

집값과의 관계를 보면, Redfin이 발표한 자료에서는 상위권 학교가 배정된 주택이 평균 수준 학교의 주택보다 평방피트당 약 50달러 더 비싸게 거래된다는 결과가 나온 적이 있습니다. 이 점은 유리한 참고 자료가 되지만, 이 프리미엄은 도시마다 편차가 크다는 단서가 붙어 있고, 엘패소처럼 상대적으로 주택 가격대가 낮은 시장에서는 같은 3점 차이라도 절대 금액으로는 다른 대도시만큼 벌어지지 않을 수 있습니다.

엘패소 안에서 실제 사례를 보면, 글렌 코브 초등학교(Glen Cove Elementary)는 10점, 티핀 초등학교(Tippin Elementary)와 호킨스 초등학교(Hawkins Elementary)는 각각 9점을 받았고, 블리스 초등학교(Bliss Elementary)는 8점입니다. 숫자만 보면 다 고만고만해 보이지만, 9점과 6점 사이에는 시험 성적뿐 아니라 성장도와 형평성 지표까지 반영된 실질적인 차이가 있을 수 있습니다.

타주에서 처음 텍사스로 넘어오는 가정이라면 여기에 재산세도 함께 계산해봐야 합니다. 텍사스는 주 소득세가 없는 대신 재산세율이 상대적으로 높은 편이고, 학군에 따라 재산세율 자체가 조금씩 다를 수 있습니다. 이전에 살던 주의 기준으로 월 예산을 잡으면 실제 보유 비용이 예상보다 커질 수 있으니, 학교 점수와 함께 그 학군의 재산세율도 미리 확인해보기 바랍니다.

이 프리미엄과 학교 점수의 관계는 시장 상황에 따라 조금씩 달라질 수 있고, 특정 시세 상승을 보장하는 것은 아닙니다. 그래서 점수 차이만 보고 예산을 더 쓸지 말지를 정하기보다는, 몇 가지를 더 확인해보는 것이 좋습니다. 그 점수가 최근 몇 년간 유지되고 있는지, 학생 대 교사 비율은 어떤지, 그리고 부모들이 남긴 리뷰에 학교 분위기에 대한 이야기가 어떻게 쓰여 있는지입니다. 이 부분은 점수표에는 나오지 않는 정보입니다.

GreatSchools 등급을 매길 때는 시험 성적과 학생 성장도를 각각 절반씩 반영하는데, 여기서 성장도란 그 학교 학생들이 작년보다 얼마나 나아졌는지를 보는 지표입니다. 그래서 시험 성적 자체는 낮아도 성장도가 좋으면 최종 점수가 생각보다 높게 나오는 경우가 있고, 반대의 경우도 있습니다. 점수 하나만 보고 판단하면 이런 흐름을 놓치기 쉽습니다.

한인 가정이 많이 찾는 학군일수록 렌트 수요도 꾸준한 편이지만, 이 역시 시세가 무조건 오른다고 단정할 근거는 아닙니다. 학교 점수와 함께 최근 몇 년간의 렌트 시세 흐름, 공실률 같은 지표도 같이 봐야 투자 판단이 더 안정적일 수 있습니다.

• 등급 변동 추이(최근 3~5년)
• 학생 대 교사 비율
• 학부모 리뷰 내용
• 매물 주소가 실제로 배정되는 학교 확인

결국 이 가족은 6점 동네를 선택했습니다. 3점 차이가 감당 못할 만큼 크지 않다고 판단했기 때문입니다. 물론 판단은 가정마다 다를 수 있습니다. 점수는 참고 자료일 뿐이며, 계약 전에는 해당 주소의 배정 학교를 학군 사이트에서 다시 확인해보고, 필요하다면 부동산 전문가와 상담해보기 바랍니다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아닙니다.