처음으로 렌탈 매물을 검토하던 어느 한인 가정의 이야기를 따라가 보려 합니다. 피닉스 동쪽 지역에서 방 세 개짜리 단독주택 매물을 놓고 렌트 수익이 괜찮을지 고민하던 상황이었습니다. 매물 가격표만 보고 계약을 서두르기보다, 그 집이 실제로 얼마나 벌어다 줄 수 있는지부터 계산해 보는 것이 순서였습니다.

Zillow가 2026년 6월 30일 기준으로 집계한 피닉스 평균 주택가치는 41만222달러 수준입니다. 같은 시점 Zillow Rental Manager 자료를 보면 피닉스 전체 매물 유형의 평균 렌트는 월 1939달러로 나타납니다. 이 두 숫자만으로 가장 단순한 지표인 총수익률을 구할 수 있습니다. 연간 렌트수입 2만3268달러를 매입가로 나누면 총수익률은 5.67% 정도가 나옵니다.

여기서 그 가정이 처음 겪은 고민이 등장합니다. 5.67%면 괜찮은 것 아닌가 하는 생각이었습니다. 총수익률은 세금이나 보험료, 관리비 같은 운영비용을 전혀 반영하지 않은 숫자이기 때문에, 실제 손에 남는 돈과는 거리가 있을 수 있습니다. 그래서 다음 단계로 넘어가 순수익률, 즉 캡레이트를 함께 짚어 보았습니다.

캡레이트는 연간 순영업소득을 매입가로 나눈 값입니다. 순영업소득은 총렌트수입에서 재산세, 보험료, 유지보수비, 공실손실 등 운영비용을 뺀 금액이며 모기지 원리금은 포함하지 않습니다. 애리조나주의 평균 실효 재산세율은 약 0.51% 수준으로, 전국 평균보다 크게 낮은 편입니다. 다만 피닉스가 속한 매리코파 카운티는 이보다 조금 높은 0.56% 안팎으로 알려져 있어, 카운티별로 차이가 있다는 점은 염두에 둘 필요가 있습니다.

50% 룰을 참고 삼아 대략의 운영비용을 렌트수입의 절반 정도로 가정해 보면, 이 매물의 순영업소득은 연간 약 1만1600달러 안팎이 되고 캡레이트는 2.8% 근처로 낮아집니다. 총수익률과 캡레이트 사이의 이 격차가 바로 비용을 반영하기 전과 후의 차이이며, 매물을 고를 때 총수익률만 보고 판단하면 놓치기 쉬운 부분입니다.

여기에 대출을 활용했다면 캐시온캐시 수익률까지 확인해 볼 차례입니다. 다운페이먼트와 클로징비용 등 실제로 투입한 현금 대비 세전 현금흐름을 계산하는 지표인데, 같은 순영업소득이라도 대출 비율에 따라 체감 수익률이 크게 달라질 수 있습니다. 레버리지를 쓰면 캐시온캐시 수익률이 캡레이트보다 높아질 수도, 반대로 금리 부담이 크면 더 낮아질 수도 있습니다.

최근 피닉스 렌트 시장은 RentCafe 집계 기준 지난해보다 2.27% 낮아지는 등 다소 냉각된 흐름을 보이고 있습니다. 렌트가 오르지 않는 시기에는 공실손실 항목을 넉넉히 잡아 보수적으로 계산해 보는 것이 안전할 수 있습니다. 그 가정도 처음에는 공실을 거의 고려하지 않았다가, 계산을 다시 하며 1개월치 공실손실을 반영해 수익률을 보수적으로 조정했습니다.

한인 가정이 선호하는 학군이 몰린 동네일수록 매입가가 높아 총수익률이 낮게 나오는 경향이 있는데, 이는 학군 프리미엄이 임대수익보다는 장기적인 시세차익과 안정적인 거주 수요로 돌아오는 경우가 많기 때문입니다. 학군 등급은 GreatSchools 같은 지표를 참고하되, 경계가 자주 바뀌므로 실제 매입 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바랍니다.

• 총수익률 = 연간 렌트수입 / 매입가 x 100
• 캡레이트 = 연간 순영업소득 / 매입가 x 100
• 캐시온캐시 수익률 = 연간 세전 현금흐름 / 실투자 현금 x 100

결국 렌트 수익을 계산한다는 것은 하나의 숫자가 아니라 총수익률, 캡레이트, 캐시온캐시 수익률이라는 세 겹의 렌즈로 매물을 들여다보는 과정에 가깝습니다. 여기에 시세차익과 대출원금 상환에 따른 자산 증가까지 더해야 총수익의 전체 그림이 그려집니다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 회계사나 부동산 전문가와 함께 개별 매물의 세부 조건을 확인해 보기 바랍니다.