페더럴웨이에서 임대주택 매입을 검토하던 고객이 있었다. 스스로 계산한 수익률표를 들고 왔는데, 항목에 재산세와 보험료가 빠져 있었다. 렌트비만 놓고 계산했으니 수익률이 실제보다 높게 나온 셈이었다.

페더럴웨이의 중위 주택가격은 2026년 3월 기준 약 61만 5475달러다(Houzeo). 월 렌트비는 중위값 1835달러 수준이다(Zumper, 2026년 8월). 연간 렌트수입 2만 2020달러를 매입가로 나누면 총수익률은 3.58%다.

페더럴웨이는 King County에 속한다. 이 카운티의 실효 재산세율은 약 0.85%이고, 중위 연간 세금 고지서는 6745달러다(propertytaxalmanac.com). 여기에 랜드로드 보험료, 유지보수비, 위탁관리비, 공실손실까지 더해야 순영업소득이 나온다.

이 항목들을 모두 반영해 50% 룰로 다시 계산하면 순영업소득은 연 1만 1010달러이고, 캡레이트는 1.79%로 낮아진다. 처음 계산했던 3.58%의 절반 수준이다. 재산세와 보험료를 뺀 계산은 실제보다 두 배 가까이 부풀려진 수익률을 보여준 셈이다.

대출을 낀 경우는 어떨까. 25% 다운, 연 6.75%대 30년 모기지를 가정하면 연간 원리금 상환액이 순영업소득을 크게 웃돈다. 이 경우 캐시온캐시는 마이너스 14% 안팎까지 내려갈 수 있다. 재산세와 보험료를 뺀 상태로 대출 규모를 결정했다면, 실제 현금흐름과 예상치 사이의 간극은 더 컸을 것이다.

페더럴웨이는 시애틀보다 가격 부담이 낮으면서도 통근이 가능한 지역이라 임차 수요가 꾸준한 편이다. 한인 가정이 몰린 학군 구역도 있다. 다만 학군 경계는 자주 바뀌므로 매입 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

1% 룰로 보면 격차가 더 잘 보인다. 매입가의 1%는 월 6155달러인데, 실제 렌트비는 1835달러로 매입가의 0.30% 수준이다. 처음 계산에서 재산세와 보험료를 뺐다고 해도, 애초에 순수 현금흐름형 투자로 보기에는 무리가 있는 수치다.

최근 몇 년 사이 워싱턴주 전반에서 주택보험료가 오르는 추세라는 이야기가 업계에서 자주 나온다. 정확한 인상률은 보험사와 물건 상태에 따라 다르므로, 견적을 미리 받아보고 계산에 반영하는 편이 안전하다.

페더럴웨이는 시애틀과 타코마 사이에 위치해 있어 어느 방향으로 통근하든 접근성이 나쁘지 않다. 그만큼 렌트 수요층도 다양한 편이지만, 매물별 편차는 클 수 있으니 인근 유사 매물의 실제 임대 사례를 함께 확인해 보기 바란다.

그 고객이 처음 가져온 표에는 매입가와 렌트비, 대출 원리금만 적혀 있었다. 재산세와 보험료가 빠져 있으니 매달 남는 돈이 실제보다 크게 잡혔던 것이다. 항목을 하나씩 채워 넣고 나서야 처음 기대했던 현금흐름과는 다른 그림이라는 걸 받아들였다.

공실손실도 막연히 5% 정도로 잡기보다는, 임차인을 얼마나 빨리 구하느냐에 따라 실제 숫자가 달라진다. 스크리닝을 꼼꼼히 하느라 공실 기간이 길어지는 경우도 있고, 반대로 서둘러 계약하다 문제가 생기는 경우도 있어 이 부분은 관리 방식에 따라 차이가 크다.

재산세와 보험료를 반영한 뒤에도 캡레이트가 낮게 나온다고 해서 이 지역 투자 가치가 없다는 뜻은 아니다. 다만 처음 계산할 때부터 항목을 빠짐없이 넣어야, 나중에 실제 현금흐름과 예상치 사이에서 당황하는 일을 줄일 수 있다.

매물마다 최근 재산세 고지서를 직접 확인해보는 습관을 들이면, 카운티 평균치보다 정확한 숫자로 계산할 수 있다. 중개인이나 매도인에게 요청하면 대부분 어렵지 않게 받아볼 수 있는 자료다.

재산세와 보험료를 빼먹은 계산은 겉보기엔 문제없어 보여도 실제 투자 판단에서는 큰 오차를 만든다. 총수익률과 캡레이트, 캐시온캐시를 모두 따로 계산해보고, 시세차익까지 함께 고려하는 편이 현실적인 선택으로 보인다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며 계약 전에는 전문가 상담을 권한다.