월세가 들어오는데 왜 통장 잔고는 줄어드나요. 둘루스에서 렌트 매물을 갖고 있는 한 한인 투자자에게 이런 질문을 받은 적이 있습니다. 답은 간단합니다. 모기지 상환액 중 원금 부분을 수익이 아니라 지출로 계산했기 때문입니다. 이 혼동은 생각보다 자주 벌어집니다.

RentCafe 집계로 2026년 3월 둘루스 평균 렌트비는 월 1658달러다. Zumper는 같은 해 4월 기준 1995달러로 더 높게 잡는다. Zillow 홈밸류인덱스는 둘루스 평균 주택가치를 44만7344달러로 제시한다. 이 숫자로 총수익률을 계산하면, 연간 렌트수입 1만9896달러를 매입가로 나눠 약 4.4퍼센트가 나온다. 둘루스는 애틀랜타 메트로 안에서도 매입가가 높은 축이라 총수익률 숫자는 낮게 나온다.

여기에 운영비용을 넣어 보자. Gwinnett County의 실효 재산세율은 약 0.98퍼센트다. 44만7344달러 주택이라면 재산세만 연간 4384달러 수준이다. 보험료와 관리비, 유지보수비, 공실손실을 더해 50퍼센트 룰을 적용하면 순영업소득은 렌트수입의 절반인 9948달러로 줄고, 캡레이트는 약 2.2퍼센트로 내려앉는다. 캡레이트에는 모기지 원리금이 포함되지 않는다. 여기가 핵심이다.

모기지를 낸 뒤 통장에 남는 돈, 즉 순현금흐름을 계산하려면 원리금 전체를 NOI에서 빼야 한다. 원리금 중 이자만 비용이고 원금은 자산으로 쌓이는 몫이지만, 현금흐름 계산에서는 원금도 일단 통장에서 빠져나가는 돈이다. 다운페이먼트와 클로징비용으로 9만달러를 투입하고, 원리금을 낸 뒤 세전 현금흐름이 연간 900달러 남는다면 캐시온캐시 수익률은 1퍼센트에 불과하다. 캡레이트 2.2퍼센트보다도 낮은 숫자다. 대출 비중이 클수록 이런 역전이 흔하다.

• 순영업소득 NOI = 총수입 - 운영비용, 모기지 제외
• 세전 현금흐름 = NOI - 모기지 원리금 전체
• 캐시온캐시 수익률 = 연간 세전 현금흐름 ÷ 실투입 현금 x 100

1퍼센트 룰로 보면 44만7344달러 주택은 월 4473달러 렌트가 나와야 하는데, 둘루스 평균 렌트비 1658에서 1995달러는 이 기준과 거리가 멀다. 매입가가 높은 만큼 시세차익에 기대는 전략이 더 맞을 수 있다. 한인 가정이 몰리는 둘루스 학군은 GreatSchools 평가가 높아 렌트 수요는 꾸준한 편이지만, 학군 경계는 자주 바뀌니 계약 전 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 타주에서 온 경우 원리금과 이자를 구분하지 않고 계산기를 돌리면 실제 현금흐름과 크게 어긋날 수 있다.

현금흐름이 낮게 나온다고 해서 매물 자체가 나쁜 것은 아니다. 매달 원리금 중 원금 부분은 지출이 아니라 자산으로 쌓이는 몫이고, 여기에 시세차익과 감가상각 세제혜택까지 더하면 총수익은 캐시온캐시 수익률 1퍼센트보다 훨씬 나은 그림이 된다. 둘루스는 한인 인구가 밀집한 지역답게 상가와 학원가가 함께 발달해 있어 임대 수요 자체는 꾸준한 편이지만, 매입가가 높은 만큼 현금흐름만 보고 판단하면 초기 몇 년은 만족스럽지 않을 수 있다. 자금 여력이 있다면 대출 비중을 낮춰 캐시온캐시 수익률을 끌어올리는 방법도 고려해 볼 만하다. 다운페이먼트 비중을 높이면 캐시온캐시 수익률 자체는 낮아 보일 수 있지만, 매달 남는 현금흐름은 오히려 더 넉넉해지는 경우가 많다는 점도 함께 짚어 둘 만하다. 둘루스는 좋은 학군과 편의시설이 몰려 있어 다른 주에서 이주해 오는 한인 가정의 문의가 꾸준한 지역인데, 매입 목적이 실거주인지 렌트 투자인지에 따라 접근 방식 자체를 다르게 잡아야 한다.

렌트 수익을 계산할 때는 캡레이트와 현금흐름을 분리해서 봐야 합니다. 캡레이트는 대출 없이 본 수익성이고, 현금흐름은 대출을 낀 실제 통장 사정입니다. 둘을 섞으면 숫자가 뒤죽박죽됩니다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 함께 확인해 보기 바랍니다.