제가 살펴본 사례 중에는 월세에서 재산세만 빼고 나머지를 전부 순수익이라 계산해 놓은 경우가 있었다. 보험료도, 공실손실도, 유지보수비도 빠져 있었으니 실제 순영업소득과는 거리가 먼 숫자였다. 최근 시장을 보면 이런 착각이 브롱스에서 특히 자주 나타난다.

레드핀(Redfin) 자료를 보면 2026년 5월 기준 브롱스의 중위 매매가는 34만 7천 달러로, 1년 전보다 26% 오른 수치다. 렌트는 매물 유형에 따라 편차가 큰데, 리스스왑(Leaseswap) 기준 1베드룸 중위 렌트가 2,059달러로 집계된다. 이 숫자로 총수익률을 계산하면 연간 렌트수입 24,708달러를 34만 7천 달러로 나눈 7.1%가 나온다. 브롱스는 뉴욕시 다섯 개 보로 중에서도 매매가 대비 렌트 비율이 상대적으로 높게 나오는 지역으로 꼽힌다.

하지만 총수익률 7.1%를 순수익으로 착각하면 안 된다. 뉴욕시 재산세는 1에서 3세대 주택에 해당하는 클래스 1 기준 2026 회계연도 세율이 과세표준의 19.843%인데, 클래스 1은 시장가치의 6%만 과세표준으로 잡히므로 시장가치 대비 실효세율은 대략 1.2% 안팎으로 계산된다. 34만 7천 달러 매물이라면 재산세가 연 4,100달러 정도로 추정해 볼 수 있다. 여기에 보험료, 유지보수비, 공실손실을 더한 운영비용을 50% 룰로 잡으면 순영업소득은 연 12,400달러 안팎이 되고, 캡레이트는 3.6% 정도로 계산된다.

총수익률 7.1%와 캡레이트 3.6%의 차이만 봐도 비용을 뺀 순수익이 얼마나 줄어드는지 알 수 있다. 대출을 낀 상태라면 캐시온캐시 수익률까지 봐야 실제 체감 수익이 보이는데, 모기지 원리금을 제외한 세전 현금흐름을 실제 투입한 현금으로 나눈 값이라 캡레이트와는 또 다르게 움직인다.

같은 브롱스 안에서도 리버데일처럼 학군 평가가 높은 구역과 그렇지 않은 구역은 렌트 수요와 매매가 흐름이 다르게 나타난다. 한인 가정이 학군을 살피고 싶다면 GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

뉴욕시 재산세는 클래스별 과세표준 산정 방식이 복잡하고 매년 조정되므로, 실제 고지서는 뉴욕시 파이낸스국 자료로 다시 확인해 보는 것이 좋다.

제가 살펴본 사례를 1% 룰에 대입해 보면, 34만 7천 달러의 1%는 3,470달러인데 1베드룸 렌트 2,059달러는 이 기준에 못 미친다. 다만 브롱스는 최근 1년 사이 매매가가 26%나 오른 지역이어서, 매매가 상승 속도가 렌트 상승 속도를 앞서다 보니 1% 룰 충족이 더 어려워진 것으로 보인다.

최근 시장을 보면 매매가 상승분을 함께 계산에 넣어야 실제 투자 성과가 보인다. 캡레이트는 매입 시점의 순영업소득만 반영하지만, 총수익에는 대출 원금 상환에 따른 자산 증가와 시세차익까지 포함된다. 다만 매매가가 단기간에 크게 오른 지역은 조정 가능성도 함께 봐야 하므로, 무조건 오른다고 단정할 수는 없다.

제가 살펴본 사례 중에는 매물의 실제 관리 상태에 따라 유지보수비가 예상보다 크게 벌어지는 경우도 있었다. 브롱스는 오래된 건물이 많은 편이라 배관이나 난방 설비 상태를 미리 점검해 두는 것이 운영비용을 정확히 계산하는 데 도움이 된다.

매매가가 단기간에 크게 오른 지역일수록 매입 시점의 캡레이트만 보고 판단하기보다는, 최근 몇 년간의 렌트와 매매가 추이를 함께 살펴보는 것이 도움이 된다.

리버데일과 다른 구역을 나란히 놓고 보면, 학군 평가가 높은 쪽은 매매가 프리미엄이 붙는 대신 공실률이 낮게 유지되는 경향이 있다. 캡레이트가 다소 낮더라도 안정적인 임대 수요를 우선한다면 이런 지역이 대안이 될 수 있다.

이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 회계사나 부동산 전문가와 함께 상담해 보기 바란다.