얼마 전 상담에서 한 분이 매물 안내문에 적힌 캡레이트 수치만 보고 대출을 얼마나 껴도 되는지 계산해 온 적이 있다. 캡레이트와 캐시온캐시 수익률은 서로 다른 것을 보여주는 지표인데, 이 둘을 같은 것으로 여기면 대출 계획이 완전히 어긋날 수 있다. 그래서 어빙에서 렌트용 매물을 볼 때 확인해야 할 항목을 순서대로 정리해 보았다.

어빙의 임대 시장을 보면 2026년 기준 2베드룸 평균 렌트는 1,630달러 수준이다(RentCafe). 같은 시기 주택의 평균 가치는 34만 1,117달러로 최근 1년 사이 0.5% 낮아졌다(Zillow Home Value Index). 어빙은 대부분 댈러스 카운티에 속해 있어 재산세 실효세율은 1.58% 안팎으로 볼 수 있다.

확인해야 할 것은 크게 세 가지다.

• 총수익률 - 연간 렌트수입을 매입가로 나눈 값. 어빙 기준 연 1만 9,560달러를 34만 1,117달러로 나누면 5.73%가 나온다. 비용을 전혀 반영하지 않은 가장 단순한 숫자다.
• 캡레이트 - 순영업소득을 매입가로 나눈 값. 50% 룰로 순영업소득을 9,780달러로 잡으면 캡레이트는 2.87%로 내려간다. 대출 여부와 상관없이 매물 자체의 수익성을 보여준다.
• 캐시온캐시 수익률 - 실제로 투자한 현금 대비 세전 현금흐름 비율. 다운페이먼트 25%와 클로징비용으로 실투자금을 9만 5,500달러 선으로 잡고 7%대 금리로 대출을 받으면, 연간 상환액이 순영업소득을 웃돌아 캐시온캐시는 마이너스로 나온다. 이 숫자는 대출 조건에 따라 크게 달라진다.

세 지표가 이렇게 다르게 나오는 이유는 각각 반영하는 요소가 다르기 때문이다. 캡레이트가 매물 자체의 체력을 보여준다면, 캐시온캐시는 그 매물을 어떤 조건으로 사느냐에 따라 달라지는 결과다. 어빙처럼 매입가가 30만달러 중반대로 형성된 지역에서는 캡레이트가 3%를 밑도는 경우가 흔해서, 대출을 낀 매입이라면 초기 현금흐름이 마이너스로 나올 가능성을 미리 감안해두는 것이 좋다.

다운페이먼트 비중을 높이거나 렌트가 상대적으로 높은 유닛 타입을 고르는 방식으로 캐시온캐시를 개선하는 경우도 있다. 학군이 좋은 동네일수록 매입가가 높아 캡레이트가 낮아지는 경향이 있으므로, 한인 가정이 선호하는 학군 지역이라면 렌트 수익보다 시세차익과 안정적인 내 집 마련 쪽에 무게를 두는 것도 고려해볼 만하다.

여기에 총수익 개념까지 더해서 확인해두면 좋다. 캐시온캐시가 마이너스라고 해서 그 매물이 무조건 나쁜 선택은 아니다. 매달 상환하는 원리금 가운데 원금 부분은 그대로 자산으로 남고, 여기에 시세차익이 더해지면 몇 년 뒤 매각 시점에는 다른 그림이 나올 수 있다. 다만 이 부분은 시세가 오른다는 보장이 없는 만큼, 당장의 현금흐름만으로 판단하지 말고 보유 기간과 목표를 함께 정해두는 것이 좋다.

어빙은 댈러스와 포트워스 사이에 위치해 출퇴근이 편리한 동네가 많아 렌트 수요 자체는 꾸준한 편이다. 다만 매입가가 이미 30만달러 중반대까지 올라와 있어, 신규 매입으로 캡레이트를 높게 가져가기는 쉽지 않은 시장이라는 점도 함께 감안해야 한다.

확인해야 할 마지막 항목은 매물 유닛 타입이다. 어빙은 스튜디오와 1베드룸, 2베드룸의 렌트 격차가 다른 도시보다 뚜렷한 편이어서, 같은 매입가라도 어떤 유닛을 고르느냐에 따라 총수익률과 캡레이트가 함께 달라진다. 처음 상담에서 캡레이트와 캐시온캐시를 헷갈렸던 것처럼, 유닛 타입별 렌트 차이를 놓치면 계산 전체가 어긋날 수 있으니 매물을 볼 때마다 이 세 항목을 순서대로 다시 짚어보는 습관을 들이는 것이 좋다.

재산세와 대출 조건은 카운티와 개인 상황에 따라 달라질 수 있고, 투자 수익을 보장하는 계산법은 없다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산, 회계 전문가와 상담해보기 바란다.