최근 시장을 보면 총수익률과 순수익을 같은 개념으로 착각하는 경우가 여전히 많다. 총수익률은 비용을 전혀 빼지 않은 숫자이고, 순수익은 재산세와 보험료, 관리비 같은 운영비용을 다 뺀 다음에 남는 숫자다. 이 둘을 구분하지 못하면 실제보다 부풀려진 수익률을 보고 매입을 결정하게 된다.

라스베이거스는 질로우(Zillow) 기준 평균 렌트가 1,900달러, 레드핀(Redfin) 기준 최근 중위 매매가가 45만 달러 선이다. 이 두 숫자로 총수익률을 계산하면 연간 렌트수입 22,800달러를 45만 달러로 나눈 5.1%가 나온다. 관광과 인구 유입으로 임대 수요가 꾸준한 지역이어서 이 정도 총수익률은 매력적으로 보일 수 있다.

하지만 이 숫자가 곧 순수익은 아니다. 클라크 카운티(Clark County)의 2025에서 2026 회계연도 재산세는 전국에서도 낮은 축에 속해 실효세율이 대략 0.55% 수준으로 알려져 있다. 45만 달러 매물이라면 재산세가 연 2,500달러 안팎으로, 앞서 본 뉴저지 지역들과 비교하면 부담이 훨씬 가볍다. 여기에 보험료와 유지보수비, 관리비, 공실손실을 더한 운영비용을 계산에 넣어야 순영업소득이 나온다. 50% 룰을 대입해 보면 순영업소득은 연 11,400달러 안팎이 되고, 이를 매입가로 나눈 캡레이트는 2.5% 정도로 계산된다. 총수익률 5.1%와 캡레이트 2.5%의 차이가 바로 비용을 뺐는지 여부에서 갈린다.

여기에 대출을 낀 경우라면 캐시온캐시 수익률도 함께 봐야 한다. 다운페이먼트 20%로 매입했다면 실제 투입 현금은 매입가의 20%와 클로징비용 정도이고, 모기지 원리금을 제외한 세전 현금흐름을 이 금액으로 나누면 캡레이트와는 다시 다른 숫자가 나온다. 금리가 높은 시기에는 캐시온캐시 수익률이 캡레이트보다 낮아지는 경우가 흔하다.

같은 라스베이거스 안에서도 서머린이나 헨더슨 인접 지역과 시내 쪽은 렌트 수요와 공실률이 다르게 움직인다. 한인 가정이 선호하는 학군을 확인하려면 GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

네바다는 다른 주에서 이주해 올 경우 주 소득세가 없다는 점이 눈에 띄지만, 재산세와 보험료 구조는 이전에 살던 주와 다를 수 있으므로 따로 확인해 두는 것이 좋다.

1% 룰로 확인해 보면 매입가 45만 달러의 1%는 4,500달러인데, 실제 렌트는 1,900달러 수준이라 이 기준에는 미치지 못한다. 최근 시장을 보면 라스베이거스는 매매가 상승 속도가 렌트 상승 속도보다 빨랐던 시기가 있었고, 그 결과로 1% 룰 같은 절대 기준을 충족하는 매물이 줄어든 것으로 보인다.

캡레이트나 캐시온캐시 수익률은 매입 시점의 현금흐름을 보여주는 지표이지만, 총수익은 여기에 시세차익과 대출 원금 상환분까지 더해야 완성된다. 관광 산업과 인구 유입이 꾸준한 지역이라는 점은 장기적인 수요 기반으로 참고할 수 있지만, 시세가 항상 오른다고 단정할 수는 없으므로 리스크는 함께 봐야 한다.

최근 시장을 보면 라스베이거스는 신규 아파트 공급이 꾸준히 이어지는 지역이어서, 렌트 상승 속도가 예전만큼 가파르지 않다는 관찰도 나온다. 매물을 검토할 때는 최근 1년 렌트 추이와 공실률을 함께 확인해 두는 것이 실제 수익률을 가늠하는 데 도움이 된다.

두 지역을 놓고 비교해 보면, 시내 쪽은 총수익률이 높게 나오는 대신 공실률 변동폭이 크고, 서머린 인접 지역은 총수익률이 다소 낮아도 장기 세입자를 구하기 쉬운 편이다. 매입 목적에 따라 어느 쪽이 맞는지 따져볼 필요가 있다.

이 글에서 다룬 수치는 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 회계사나 부동산 전문가와 함께 확인해 보기 바란다.