샤이엔에서 렌트를 놓는 집주인 중에는 매달 통장에 들어오는 렌트비에서 모기지 이체액만 빼고 나머지를 전부 수익으로 여기는 경우가 종종 있다. 그렇다면 이 계산이 왜 틀린 걸까. 모기지 원리금 안에는 이자뿐 아니라 원금 상환분도 섞여 있고, 재산세와 보험료, 유지보수비는 아예 들어 있지 않기 때문이다.

그럼 제대로 된 수익률은 어떻게 구할까. 가장 먼저 보는 것이 총수익률이다. 연간 렌트수입을 매입가로 나눈 값인데, RentCafe 집계로 샤이엔의 평균 렌트비는 월 1247달러이고, Redfin이 집계한 최근 3개월 중위 주택가격은 42만 9450달러다. 연간 렌트수입 1만 4964달러를 매입가로 나누면 총수익률은 3.48%가 나온다.

그렇다면 재산세는 얼마나 될까. 러라미 카운티의 실효 재산세율은 Ownwell 집계 기준 0.65%로 전국 중위 1.02%보다 낮다. 와이오밍은 주소득세도 없어 세금 부담이 가벼운 주로 꼽히는데, 이런 장점이 있어도 매입가 자체가 렌트비에 비해 많이 오른 상태라면 수익률 계산에서는 다른 얘기가 된다. 운영비를 렌트수입의 절반으로 잡는 50% 룰을 적용하면 순영업소득은 연 7482달러이고, 캡레이트는 1.74%로 총수익률보다 크게 낮아진다.

그럼 대출을 끼면 어떻게 달라질까. 다운페이먼트 20%, 클로징비용 3%로 가정하면 실투자금은 9만 8774달러다. 2026년 8월 프레디맥 기준 30년 고정 금리 6.67%로 대출 34만 3560달러를 받으면 원리금이 매달 2211달러, 연간 2만 6527달러가 나간다. 순영업소득 7482달러에서 이를 빼면 연간 1만 9045달러가 마이너스가 되고, 캐시온캐시는 마이너스 19% 수준까지 내려간다. 처음에 이야기한 것처럼 모기지 이체액만 빼고 계산했다면 이 마이너스 폭은 눈에 들어오지 않았을 것이다.

왜 이런 차이가 날까. 매입가를 연간 렌트로 나눈 가격 대비 렌트 배수가 28.7배에 달하기 때문이다. 월세가 매입가의 1% 이상이면 현금흐름이 양호할 가능성이 높다고 보는 1% 룰로 보면 이 매물의 월세는 매입가의 0.29%에 그친다. 세금이 가벼운 주라고 해서 곧바로 현금흐름이 좋다는 뜻은 아니라는 점을 보여주는 사례다.

다만 재산세와 소득세 부담이 낮다는 점은 장기로 보유하며 시세차익과 자산 증가를 함께 노리는 투자자에게는 여전히 매력적인 요소로 남는다. 총수익은 매달의 현금흐름뿐 아니라 대출 원금 상환분과 시세차익까지 더해 봐야 온전해진다. 타주에서 이주하는 가정이라면 소득세가 없는 대신 재산세와 보험료 구조가 어떻게 다른지 미리 계산에 넣어두는 편이 좋다. 한인 가정이 관심 갖는 학군 인근 지역의 등급은 GreatSchools나 Niche에서 확인할 수 있지만, 경계가 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

샤이엔은 주도로서 주정부 기관과 군 관련 시설이 안정적인 고용 기반을 이루는 지역이다. 렌트 수요는 급격히 늘거나 줄기보다 완만하게 움직이는 편이지만, 그만큼 렌트비 상승 속도도 더뎌 총수익률이 쉽게 개선되지 않는 구조다. 매입가가 최근 빠르게 오른 반면 렌트비는 그 속도를 따라가지 못했다는 점이 이번 계산에서 드러난 가격 대비 렌트 배수 28.7배에도 그대로 나타난다.

모기지 상환액과 순현금흐름을 헷갈리지 않으려면 이 순서를 지키는 것이 좋다.

• 총수익률로 렌트 대비 매입가 수준을 먼저 확인한다
• 재산세와 운영비를 반영한 캡레이트로 실제 수익성을 다시 계산한다
• 대출 조건을 넣어 캐시온캐시 수익률까지 확인한다

재산세율과 대출 금리는 시점과 대출 조건에 따라 달라질 수 있으므로 이 글의 숫자는 예시로 참고하기 바란다. 실제 매입 전에는 카운티 사정관실과 대출 기관을 통해 최신 정보를 다시 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.