콘도 오퍼를 넣기 전에 꼭 챙겨봐야 할 서류가 있다면 무엇일까. 많은 분들이 인스펙션 리포트는 챙기면서도 협회 재무제표는 그냥 넘어가는 경우가 있다. 이걸 쉽게 말하면 집 자체의 상태만 보고 그 집이 속한 건물 전체의 재정 상태는 확인하지 않고 계약하는 셈이다. 샤이엔에서 콘도를 알아보는 분이라면 이 재무제표 확인을 오퍼 전 마지막 체크리스트에 꼭 넣어두는 것이 좋다.

샤이엔의 콘도 관리비는 대체로 월 150달러에서 300달러 사이에서 형성되고, 평균적으로는 200달러에서 300달러 선이 흔하다. 다운타운의 작은 콘도 매물 중에는 월 168달러 수준의 낮은 관리비가 책정된 사례도 확인된다. 샤이엔은 와이오밍주 안에서도 콘도 공급 자체가 많지 않은 소규모 시장이라 대형 신축 콘도보다는 오래된 중소형 건물이 대부분을 차지하는 편이다.

그렇다면 관리비 안에는 정확히 무엇이 들어갈까. 건물 외벽과 지붕 유지보수, 마스터 보험, 조경, 쓰레기 수거, 그리고 리저브펀드 적립금이 기본으로 포함된다. 리저브펀드라는 용어가 낯설다면 이렇게 생각하면 된다. 지붕이나 배관을 새로 교체해야 할 날을 대비해 건물 전체가 함께 모아두는 적금이다. 이 적금이 부족한 채로 큰 수리가 닥치면 입주자 전원에게 한꺼번에 특별부과금이 청구된다.

와이오밍주는 콘도 협회에 리저브 스터디를 의무화하는 법이 없다. 협회 정관에 별도 규정이 없다면 적립 여부와 규모는 이사회 판단에 맡겨지는 구조다. 그렇다면 재무제표를 봐야 하는 이유가 더 분명해진다. 법으로 강제되는 최소 기준이 없는 만큼 건물마다 관리 수준의 편차가 클 수 있고, 오래된 소규모 건물일수록 리저브펀드가 얇게 쌓여 있을 가능성을 열어두고 봐야 한다.

은행에서 패니메이나 프레디맥 기준 컨벤셔널 대출을 받을 때도 협회의 연체율, 리저브펀드 수준, 소송 여부를 함께 심사한다. 이 기준에 못 미치면 non-warrantable condo로 분류되어 대출이 거부되거나 조건이 불리해질 수 있다. 그래서 순서대로 확인할 것을 정리하면 최근 재무제표와 리저브펀드 잔액, 최근 특별부과금 이력, 연체 세대 비율, 그리고 정관상 임대와 반려동물 제한 규정, 최근 몇 년간의 관리비 인상 이력이다.

샤이엔은 콘도 공급 자체가 많지 않은 소규모 시장이다 보니, 협회 규모도 작고 관리 방식도 건물마다 차이가 크다. 소규모 협회일수록 전담 관리 회사 없이 입주자 대표가 직접 회계와 유지보수를 챙기는 경우도 있어, 재무제표가 체계적으로 정리되어 있지 않을 가능성도 열어두어야 한다. 임대를 목적으로 매입하려는 경우라면 협회 정관에 임대 제한 조항이 있는지 먼저 확인하는 것이 순서다. 다운타운 인근의 오래된 건물은 특히 리저브펀드 적립 이력을 꼼꼼히 짚어보는 것이 좋다.

협회 이사회 회의록도 함께 요청해 보는 것이 좋다. 소규모 협회일수록 회의록에 지붕이나 보일러 교체처럼 임박한 대형 지출 논의가 고스란히 남아 있는 경우가 많아, 재무제표만으로는 보이지 않는 부분까지 미리 가늠해 볼 수 있다. 겨울이 길고 추운 지역인 만큼 난방 설비 점검 이력도 함께 물어보는 것이 좋다. 회의록은 협회 대표나 자원봉사로 운영되는 이사회에 직접 요청해야 받아볼 수 있는 경우도 있으니, 번거롭더라도 미리 연락해 확인해 두는 것이 좋다.

타주에서 샤이엔으로 옮겨오는 가정이라면 재산세와 보험료 산정 방식이 이전 거주지와 다르다는 점도 함께 짚어봐야 한다. 한인 가정이 학군을 고려한다면 GreatSchools 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산과 대출 전문가의 상담을 함께 받아보기를 권한다.