타주에서 매디슨으로 옮겨온 한 가정이 예산 45만달러 안팎으로 렌트 매물 두 곳을 검토하던 상황을 따라가 보자. 한 곳은 시내에 가까운 콘도, 다른 한 곳은 조금 떨어진 단독주택이었다. 두 곳 모두 렌트비는 비슷했지만 결국 결정을 가른 것은 매입가 대비 실제로 얼마가 남는지를 따진 계산이었다.

먼저 총수익률을 구했다. 연간 렌트수입을 매입가로 나눈 값으로, RentCafe 집계 기준 매디슨의 평균 렌트비는 월 1847달러였고, Redfin이 집계한 최근 3개월 중위 주택가격은 44만 5000달러였다. 연간 렌트수입 2만 2164달러를 매입가로 나누면 총수익률은 4.98%가 나왔다.

다음으로 재산세와 운영비를 반영한 캡레이트를 구했다. Dane 카운티의 실효 재산세율은 1.71%로 위스콘신주 평균인 1.43%보다 높은 편인데, 매디슨 시내 쪽은 학군 세금까지 겹쳐 이보다 더 높게 나오는 경우도 있어 매물 주소별로 다시 확인이 필요했다. 운영비를 렌트수입의 절반으로 잡는 50% 룰을 적용하면 순영업소득은 연 1만 1082달러였고, 이를 매입가로 나눈 캡레이트는 2.49%로 나왔다.

그다음 실제 대출 조건을 넣어 캐시온캐시 수익률을 계산했다. 다운페이먼트 20%, 클로징비용 3%로 실투자금은 10만 2350달러였다. 2026년 8월 프레디맥 기준 30년 고정 금리 6.67%로 대출 35만 6000달러를 받으면 원리금은 매달 2290달러, 연간 2만 7484달러였다. 순영업소득에서 이를 빼자 연간 1만 6402달러가 마이너스로 나왔고, 캐시온캐시는 마이너스 16% 수준까지 내려갔다.

매입가를 연간 렌트로 나눈 가격 대비 렌트 배수는 20.1배였다. 월세가 매입가의 1% 이상이면 현금흐름이 양호할 가능성이 높다고 보는 1% 룰로 보면 이 매물의 월세는 매입가의 0.42%에 그쳤다. 두 매물 모두 이 기준에는 못 미쳤지만, 시내 콘도 쪽은 관리비가 더 들어가는 대신 공실 기간이 짧을 가능성이 높았고 단독주택 쪽은 유지보수비가 변수였다. 결국 이 가정은 당장의 현금흐름보다 장기 거주와 자산 증가를 함께 보는 쪽으로 방향을 잡았다.

매디슨은 위스콘신주 청사와 대학이 자리해 임대 수요가 안정적인 편으로 꼽히는 지역이다. 타주에서 오는 가정이라면 이전 살던 주와 재산세 체계가 다를 수 있으니 매입 전 정확한 세율을 확인해 두는 것이 안전하다. 한인 가정이 관심을 갖는 학군 인근은 매물이 오래 남지 않는 편인데, 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 총수익은 매달의 현금흐름뿐 아니라 시세차익과 대출 원금 상환으로 쌓이는 자산까지 함께 놓고 판단할 부분이다.

매디슨은 주정부 기관과 위스콘신대학이 함께 고용을 떠받치는 구조라 렌트 수요가 경기 변동에 상대적으로 덜 흔들리는 편으로 꼽힌다. 학기 초와 말에는 학생 수요가 몰려 공실 기간이 짧아지는 경향이 있고, 시내에서 조금 떨어진 지역은 신축 공급이 이어지며 렌트비 상승폭이 완만한 편이다. 두 매물을 비교할 때도 이런 수요 구조를 함께 감안하는 것이 계산만큼이나 중요했다. 결국 콘도와 단독주택 중 어느 쪽이 정답이라기보다, 각자 감당할 수 있는 공실 리스크와 관리 부담을 먼저 정리하는 편이 순서에 맞았다.

이 가정이 매물을 비교하며 거친 순서는 다음과 같다.

• 총수익률로 두 매물의 렌트 대비 가격을 먼저 견줬다
• 재산세와 운영비를 반영한 캡레이트로 다시 비교했다
• 대출 조건을 넣어 캐시온캐시 수익률까지 확인하고 결정했다

재산세율과 대출 금리는 매물과 시점에 따라 달라질 수 있으므로 이 글의 숫자는 예시로 참고하기 바란다. 실제 매입 전에는 카운티 사정관실과 대출 기관을 통해 최신 정보를 다시 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.