10월 플레이노 부동산을 한 줄로 줄이면 이렇습니다. 세입자 쪽으로는 바람이 조금 더 불었고, 집을 팔려는 쪽은 금리 때문에 기다림이 길어졌습니다.

10월 렌트 자료는 나왔지만, MetroTex 부동산협회의 플레이노 10월 판매 통계는 이 글을 쓰는 시점에 찾지 못했습니다. 그래서 매매 쪽은 9월까지 확인된 숫자로 이야기합니다.

렌트부터 보죠. Apartment List 11월 리포트(10월 데이터)에 따르면 플레이노 중간 렌트는 $1,609입니다. 한 달 전보다 0.6%, 1년 전보다 2.3% 내렸습니다.

원베드룸은 $1,332, 투베드룸은 $1,685입니다. 올해 1월부터 10월까지 누적 하락은 0.9%로, 작년 같은 기간 0.7%와 크게 다르지 않습니다.

다만 출처를 섞어서 보면 안 됩니다. RentCafe는 10월 30일 기준 평균 렌트를 $1,694, 1년 전 대비 0.43% 하락으로 잡았습니다. 계산 기준이 다른 겁니다.

같은 시 안에서도 어느 쪽이냐에 따라 사정이 다릅니다. RentCafe 기준 레거시 웨스트는 $2,444인데, 다운타운 플레이노는 $1,580, 리지우드는 $1,464입니다.

광역권은 어떨까요. Matthews 3분기 보고서를 보면 DFW 공실률은 6.1%, 평균 렌트는 $1,493로 1년 전보다 0.2% 올랐습니다. 반면 Apartment List의 댈러스 광역권 수치는 1.3% 하락이라 방향이 엇갈립니다.

공급 쪽 신호는 그나마 분명합니다. 3분기 흡수는 6,736가구로 신규 완공 6,390가구보다 많았고, 최근 12개월 완공 물량은 23% 줄었습니다.

그래서 렌트 하락이 오래 간다고 장담하진 않습니다. 다만 공사 중 물량이 기존 재고 대비 프리스코, 더 콜로니, 프로스퍼 권역은 13.8%, 앨런과 맥키니 권역은 9.5%입니다. 북쪽 이웃에 새 단지가 나오는 동안은 플레이노 건물들도 경쟁을 피하기 어렵겠죠.

그럼 세입자는 뭘 해야 할까요. 재계약 통지가 왔다면 같은 단지의 현재 신규 입주 가격부터 보십시오. 시세가 내렸는데 인상안을 그대로 받으면 손해니까요.

컨세션도 따져야 합니다. CRE Daily는 올해 1분기 기준 DFW 교외 A급 단지에서 컨세션이 널리 쓰인다고 전했습니다. 플레이노만 따로 잡은 자료는 못 찾았으니 단지마다 물어보십시오.

비교는 표시 렌트가 아니라 실질 렌트로 합니다. 12개월 계약에 한 달 무료면 실제 부담은 표시 금액의 12분의 11입니다. $1,800짜리라면 월 $1,650인 셈이죠.

이제 매매 쪽입니다. 플레이노 9월 판매는 209건으로 작년 197건보다 6.09% 늘었습니다. 바로 앞 8월은 188건으로 작년 253건보다 크게 줄었으니, 한 달 숫자로 회복을 말하기엔 이릅니다.

7월 중간값은 $515,000으로 1년 전 $530,000보다 $15,000 낮았고, 8월은 $494,500이었습니다. 월별 중간값은 어느 동네 집이 팔렸느냐에 따라 출렁입니다.

10월 통계가 나오면 비교할 기준선은 작년 10월입니다. 중간값 $498,000, 판매 212건, 리스팅 303건이었습니다.

가장 큰 변수는 역시 금리입니다. 프레디맥 30년 고정 평균은 10월 15일 7.40%까지 올랐다가 10월 29일 7.24%로 내려왔습니다. 1년 전에는 6.17%였습니다.

40만 달러를 30년 대출로 빌리면 월 원리금이 6.17%에서는 $2,442, 7.24%에서는 $2,726입니다. 매달 $284 차이면 구매자가 가격을 깎자고 나오는 게 이상한 일이 아니죠.

그런데 플레이노를 한 덩어리로 보면 판단이 흐려집니다. Resideline이 11월 2일 기준 최근 6개월 거래를 집계한 중간값을 보면 우편번호 75074는 $380,000, 75024는 $638,500, 75093은 $800,000입니다.

이 값은 전체 거래가 아니라 Resideline이 추적한 표본입니다. 텍사스는 거래가 공개 의무가 없는 주라서요. 동쪽과 서쪽의 가격대 차이를 읽는 용도로만 쓰시길 권합니다.

지금 파는 쪽과 임대로 돌리는 쪽을 나란히 놓으면 어느 쪽도 쉽지 않습니다. 파는 쪽은 구매자의 금리 부담을 가격이나 바이다운으로 나눠 져야 하고, 임대 쪽은 렌트 하락과 새 단지 경쟁을 감수해야 합니다.

꼭 팔 이유가 없고 지금 모기지 금리가 낮다면 저는 서두르지 않겠습니다. 이사 일정이 정해져 있다면 첫 리스팅 가격을 시세에 맞추고, 버티다가 여러 번 내리는 길은 피하겠습니다.

임대 주택을 가진 분이라면 재계약 인상폭에 욕심내지 않는 편이 낫습니다. 렌트 $2,000 집에서 한 달만 비어도 월 $50 인상분 40개월치가 날아갑니다.

연말에는 재산세도 봐야 합니다. 플레이노 시는 2026-27 회계연도 세율로 $100당 $0.4376 동결안을, 플레이노 교육구는 $1.0328 인하안을 냈습니다. 최종 채택 수치는 제가 확인하지 못했으니 고지서로 확인하시기 바랍니다.

세율이 내려도 고지서까지 줄어든다는 보장은 없습니다. 교육구 예산안에서 평균 주택의 학교세는 $4,670에서 $4,827로 늘어나는 것으로 전망됐습니다. 학교세 홈스테드 면제가 $140,000으로 올랐으니 신청이 돼 있는지도 확인하시고요.

정리하면 세입자는 재계약 전에 세 곳 이상 실질 렌트를 비교하고, 집주인은 동네 단위 거래 사례와 금리 흐름을 같이 봐야 합니다.

10월 판매 통계가 나오면 저는 리스팅 수부터 보겠습니다. 작년 303건보다 얼마나 쌓였는지에 따라 연말 협상력이 달라지니까요.