요즘 잭슨빌 집 얘기를 하다 보면 꼭 나오는 질문이 있어요. 금리가 7%대인데 왜 집값은 시원하게 안 떨어지느냐는 거죠.

실마리는 매물에 있습니다. 1년 사이 시장에 나온 집이 눈에 띄게 줄었거든요.

먼저 기준 시점부터 밝혀 둘게요. 제가 확인한 매매 통계의 최신 월은 9월이고, 렌트 통계는 10월 수치까지 나와 있습니다. 10월 매매 통계는 찾지 못해 9월 자료로 시장을 읽어 보려고 해요.

Realtor.com 자료를 보면 잭슨빌 광역권의 활성 매물은 9월 7,799건입니다. 활성 매물은 쉽게 말해 지금 바로 살 수 있게 나와 있는 집이에요.

1년 전 9월에는 9,035건이었으니 13.7% 줄어든 셈입니다. 생각보다 큰 폭이라 저도 숫자를 다시 봤어요.

Home Buying Institute가 Realtor.com 보고서를 인용한 글에는 이 감소폭이 미국 50대 도시권 중 가장 컸다고 나옵니다. 원문은 못 봤으니 참고만 해 주세요.

듀발 카운티만 떼어 보면 NEFAR(북동부 플로리다 부동산협회) 9월 보고서에서 매물이 3,139채, 공급 개월 수가 3.8개월입니다.

공급 개월 수가 낯설다면 이렇게 생각하면 돼요. 새 매물이 더 안 나온다고 치고, 지금 속도로 팔릴 때 재고가 바닥나는 데 걸리는 시간입니다.

지난해 10월 보고서에서는 듀발 매물이 3,936채, 공급이 4.5개월이었어요. 달이 달라 정확한 전년 비교는 아니지만 방향은 분명합니다.

가격을 볼까요. 9월 듀발 단독주택 중간 가격은 34만 5,000달러로 8월보다 3.6% 올랐고, 6개 카운티 전체는 39만 9,000달러로 1.1% 올랐습니다.

그런데 호가 쪽은 분위기가 달라요. 광역권 중간 호가는 9월 37만 9,000달러로, 1년 전 39만 4,500달러보다 3.9% 낮습니다.

이걸 쉽게 말하면, 부르는 값은 내려왔는데 실제 거래 가격은 크게 밀리지 않았다는 얘기예요. 다만 두 통계는 지역 범위가 다르고, 한 달 치 거래가는 어떤 집이 많이 팔렸느냐에 따라 출렁입니다. 3.6%만 보고 상승세라고 단정하긴 일러요.

거래는 오히려 식었습니다. 듀발의 9월 거래는 830건으로 8월보다 9.1% 줄었고, 시장에 머문 기간의 중간값은 29일로 16% 늘었어요.

금리를 보면 이해가 갑니다. 프레디맥 30년 고정 평균 금리는 10월 8일과 15일에 7.40%, 22일에 7.32%였거든요.

매물이 줄어 값은 버티는데, 금리 때문에 살 사람도 줄어든 시장입니다. 양쪽이 서로 눈치를 보고 있는 모양새죠.

렌트는 10월 수치가 있어요. Apartment List 11월 보고서에서 잭슨빌 시 중간 렌트는 1,318달러로, 10월 한 달 0.3% 내렸고 1년 전보다는 0.8% 올랐습니다.

침실별로는 1베드룸 1,108달러, 2베드룸 1,304달러예요. 전국 중간값 1,384달러보다 4.8% 낮은 수준입니다.

Matthews의 3분기 아파트 보고서에는 평균 렌트가 1,488달러로 나옵니다. 집계 대상과 방식이 달라서 생긴 차이예요. 추세를 볼 때는 출처 하나만 따라가는 게 안전합니다.

같은 보고서에서 공실률은 6.0%로 1년 전보다 0.42%포인트 낮아졌고, 공사 중인 물량은 4,129가구입니다. 평균 렌트는 정점이던 2022년 3분기 1,550달러보다 아직 4.0% 아래고요.

같은 잭슨빌이라도 어느 쪽이냐에 따라 사정이 꽤 달라요. 공실률은 Baymeadows가 4.9%로 가장 낮고 Northside가 8.7%로 가장 높습니다. 렌트 상승률은 Westside가 3.5%로 가장 높았고, St. Augustine과 Beaches 권역은 0.3% 내렸어요.

세입자라면 갱신 전에 내 동네 공실 수준부터 보세요. 빈집이 많은 권역이라면 인상 폭을 두고 얘기해 볼 여지가 있습니다.

이번 달 가장 큰 이슈는 세금입니다. 11월 3일 투표에서 Amendment 3가 비공식 집계 62%로 통과됐어요. 통과 기준은 60%였습니다.

홈스테드 면제는 내가 실제로 사는 집의 과세 가치를 깎아 주는 제도예요. 학교세를 뺀 세금 기준으로 2027년 15만 달러, 2028년 25만 달러까지 늘어납니다. 학교세 면제 2만 5,000달러는 그대로고요.

지금 받는 2026년 고지서와는 상관이 없어요. 변화는 2027년 11월 고지서부터 보입니다. 11월 안에 내면 통상 4% 할인이 있으니 고지서의 날짜를 확인해 보세요.

타주에서 이사를 생각하는 분은 날짜가 중요해요. 2026년 12월 31일에 플로리다 영구 거주자가 아니면 늘어난 면제는 면제 5년 차부터 적용됩니다. 이전 주 세금 문제도 함께 보셔야 해요.

렌트나 세컨드 홈을 가진 분에게도 변화가 있습니다. 학교세를 뺀 세금에서 연간 평가액 상승 상한이 10%에서 5%로 내려가요. 다만 세율 상한이 아니라 평가액 상한이라 세금이 꼭 줄어든다고 볼 수는 없습니다.

잭슨빌 시는 이번 개정으로 연 3억 달러 이상 세수가 줄 수 있다고 추정했어요. 세금이 준다니 반갑지만 시 예산이 어떻게 조정될지는 지켜봐야 합니다.

저라면 실거주 구매는 금리가 내리길 마냥 기다리지 않겠어요. 호가를 이미 낮췄거나 오래 나와 있는 집부터 골라 협상해 볼 겁니다. 세금 효과는 개인 상황에 따라 다르니 세무 전문가와 꼭 확인하시고요.

투자 쪽이라면 렌트 상승을 낮게 잡고 계산하겠습니다. 전년 대비 0.8%면 금리 7%대를 렌트로 메우기는 어려운 숫자니까요.

다음에 볼 숫자는 NEFAR의 10월 보고서입니다. 듀발의 공급 개월 수가 3.8개월에서 어느 쪽으로 움직이는지만 봐도 올겨울 협상력이 누구 쪽인지 감이 잡힐 거예요.