1,265달러. Apartment List 11월 리포트에 나온 휴스턴 시내 중간 렌트입니다. 10월 한 달 동안 0.3% 내렸고, 1년 전보다는 2.2% 낮습니다.

방 크기로 나누면 원베드룸이 1,116달러, 투베드룸이 1,323달러입니다. 세입자라면 올가을은 서두를 이유가 별로 없는 시장입니다.

먼저 일러둘 것이 있습니다. HAR(휴스턴 부동산협회)의 10월 매매 통계는 아직 나오지 않았습니다. 9월 통계가 10월 14일에 나온 걸 보면 이달 중순쯤 공개될 겁니다.

그래서 아파트 렌트는 10월, 단독주택 리스와 매매는 9월, 금리는 10월 말 수치로 정리합니다. 기준 시점이 다르니 감안하고 읽어 주십시오.

렌트는 같은 휴스턴권이라도 어느 쪽이냐에 따라 사정이 전혀 다릅니다. 메트로 전체 중간값은 1,330달러인데, The Woodlands는 1,705달러이고 Humble은 1,127달러입니다.

변동 폭도 갈립니다. 1년 사이 Galveston은 3.3% 올랐고 Baytown은 6.2% 빠졌습니다.

단독주택 렌트는 따로 봐야 합니다. HAR 집계로 9월 평균 리스 가격은 2,333달러로, 1년 전보다 0.6% 내렸습니다.

그런데 계약은 3,761건으로 1년 전 3,645건보다 늘었습니다. 집을 살까 하던 사람들이 렌트에 머무르는 흐름으로 저는 읽습니다.

타운홈과 콘도 렌트는 반대로 움직였습니다. 평균 1,958달러로 3.5% 올랐고, 계약은 663건으로 26.3% 늘었습니다.

다만 계약까지 평균 48일로 1년 전보다 나흘 더 걸렸으니 협상 여지는 남아 있습니다.

아파트 공실률은 자료마다 차이가 큽니다. 2026년 2분기 기준으로 Lee & Associates는 12.2%, Northmarq는 7.1%를 제시했습니다. 조사 대상과 방식이 다른 탓으로 보입니다.

그러니 단지마다 입주 특가와 재계약 인상 폭을 직접 물어보는 편이 낫습니다. Spring Branch의 오래된 단지와 Katy의 새 단지를 같은 잣대로 볼 수는 없으니까요.

이제 매매입니다. 9월 단독주택 중간 가격은 325,000달러로, 1년 전 325,990달러에서 990달러 내렸습니다. 사실상 제자리입니다.

식은 것은 거래입니다. 판매는 7,030건으로 5.7% 줄었고, 계약이 진행 중인 펜딩 건수는 6,789건으로 11.6% 줄었습니다.

펜딩은 앞으로의 거래를 미리 보여 주는 숫자입니다. 이쪽이 더 크게 줄었으니 다음 통계도 밝게 보기는 어렵습니다.

매물은 40,192건으로 6.3% 늘었습니다. 재고는 5.1개월에서 5.5개월로 올라, 전국 평균 4.8개월보다 깁니다. 지금 팔리는 속도로 매물을 소진하는 데 걸리는 기간입니다.

가격대별로는 15만~25만 달러 구간이 8.4%, 25만~50만 달러 구간이 5.7% 줄었습니다. 반면 50만~100만 달러 구간은 0.6% 늘었습니다.

첫 집을 찾는 실수요 구간이 특히 약하다는 뜻으로 봅니다.

타운홈과 콘도 매매는 더 약합니다. 판매 323건으로 21.0% 줄었고, 중간 가격은 209,000달러로 9.1% 내렸습니다. 재고가 9.3개월이니 사는 쪽이 확실히 유리합니다.

변수는 금리입니다. 프레디맥 30년 고정 금리는 9월 평균 6.86%였는데 10월 29일에는 7.24%를 기록했습니다. 1년 전 같은 때는 6.17%였습니다.

HAR 계산으로 9월 중간 가격 집을 20% 다운페이하고 사면 월 원리금이 1,705달러입니다. 재산세와 보험은 뺀 금액입니다. 같은 조건에 7.24%를 넣어 제가 계산해 보니 1,772달러가 나옵니다.

동네별 차이도 큽니다. 조금 지난 자료지만, SmartAsset이 Zillow 지수로 2025년 2월과 2026년 2월을 비교한 결과 Katy는 3.44%, Spring은 0.69% 내렸습니다.

둘 다 휴스턴 교외인데 낙폭이 다섯 배 가까이 차이 납니다. 권역 전체 숫자만 보지 말고, 관심 있는 동네의 최근 거래를 HAR 사이트에서 따로 찾아보셔야 합니다.

세입자라면 재계약 통지를 받고 바로 사인하지 마십시오. 같은 단지의 신규 입주 가격부터 확인하고, 저라면 그 숫자를 들고 관리사무소에 먼저 가겠습니다.

사려는 분은 매물과 시간이 내 편이라는 점을 쓰셔야 합니다. 7%대 금리에서는 셀러 크레딧으로 금리를 낮추는 바이다운도 따져 볼 만합니다. 쉽게 말해 파는 사람 돈으로 초기 금리를 내리는 방식입니다.

집주인은 인상보다 공실을 먼저 걱정할 때입니다. 2,333달러짜리 집이 한 달 비면, 월 100달러를 올려 받아도 그 손실을 메우는 데 거의 2년이 걸립니다.

저는 지금 세입자라면 렌트가 더 떨어지길 기다리기보다 조건 좋은 계약을 길게 묶어 두겠습니다. Northmarq는 신규 공급이 줄면서 공실이 완만히 줄 것으로 내다봤습니다.

매수를 고민하신다면 이달 중순 HAR 10월 통계를 보고 움직여도 늦지 않습니다. 펜딩 감소가 실제 거래 감소로 이어졌는지, 7%대 금리에 중간 가격이 버텼는지 먼저 보시기 바랍니다.