볼티모어에서 집을 보고 있다면 10월에 가장 크게 움직인 숫자는 집값이 아니라 금리입니다. 프레디맥 30년 고정 평균은 10월 29일 기준 7.24%로, 1년 전 6.17%보다 1%포인트 넘게 높습니다.

9월 3일만 해도 6.71%였습니다. 그러다 10월 8일과 15일에 7.40%까지 올랐고, 이후 두 주 연속 내려왔습니다.

20만 달러를 30년 고정으로 빌린다고 계산해 봤습니다. 원금과 이자만 따져 6.17%면 월 1,221달러, 7.24%면 월 1,363달러입니다.

한 달에 142달러, 1년이면 1,704달러 차이입니다. 생각보다 묵직합니다.

먼저 밝혀둘 점이 있습니다. 볼티모어시의 10월 매매 통계는 제가 확인한 공개 자료에 아직 올라오지 않았습니다. 집값과 매물은 9월까지의 자료로, 렌트는 10월 움직임이 반영된 자료로 정리합니다.

시 안쪽부터 보겠습니다. Realtor.com 자료를 FRED가 정리한 수치로, 볼티모어시의 9월 리스팅 중간가격은 20만 달러입니다.

작년 같은 달보다 9.07% 낮습니다. 다만 이건 실제 거래가가 아니라 호가이고, 어떤 매물이 많이 나왔느냐에 따라 출렁입니다. 집값이 9% 빠졌다는 뜻은 아닙니다.

오히려 눈여겨볼 건 매물과 시간입니다. 9월 활성 매물은 2,744건으로 작년 9월 2,380건보다 15.3% 늘었습니다.

시장에 머무는 기간의 중간값도 49일에서 62일로 길어졌습니다. 파는 쪽에서는 꽤 길게 느껴지는 13일입니다.

메트로 전체는 분위기가 조금 다릅니다. 레드핀 집계로 올해 1~6월 볼티모어 메트로의 월별 중간 매매가 평균은 402,198달러이고, 작년보다 3.8% 올랐습니다.

같은 자료에서 매물은 10,774건으로 12.3% 늘었고, 거래량은 2.0% 줄었습니다. 판매 기간 중간값은 39.1일로 8.3일 길어졌습니다.

가격은 버티는데 매물이 쌓이고 거래는 줄어드는 모습입니다. 시와 메트로는 가격대부터 다르니 한 숫자로 묶으면 안 됩니다.

이 메트로 자료는 6월까지라 9월 이후 금리가 뛴 영향은 아직 들어가 있지 않습니다.

렌트로 넘어갑니다. Apartment List 11월 리포트에서 볼티모어시 중간 렌트는 1,498달러로, 10월 한 달 동안 0.5% 내렸습니다.

연간으로는 2.2% 올랐습니다. 같은 기간 메릴랜드 전체 0.3%, 전국 0.1%와 비교하면 꽤 빠른 편입니다.

1베드룸은 1,268달러, 2베드룸은 1,587달러입니다. 전국 중간값인 1,215달러와 1,369달러보다 높습니다.

메트로로 넓히면 중간 렌트는 1,789달러이고 연간 상승률은 1.7%입니다. 콜럼비아가 4.2%로 가장 빠르게 올랐고, 오덴튼은 2,531달러로 가장 비쌉니다.

콜럼비아는 하워드 카운티 학군을 보고 찾는 한인 가정이 많은 곳이라 그냥 넘기기 어려운 숫자입니다. 렌트로 먼저 들어오려는 분들은 예산을 넉넉히 잡으시는 게 좋겠습니다.

렌트 수치는 사이트마다 차이가 큽니다. 추세를 볼 때는 같은 출처끼리 비교하셔야 합니다.

투자자가 챙길 이슈는 빈집 세금입니다. 시 조례상 안전하지 않거나 거주에 부적합한 빈 건물에 특별세율을 매길 수 있고, 첫 적용 과세연도가 올해 7월 1일에 시작됐습니다.

첫해는 기본세율 100달러당 2.248달러의 3배인 6.744달러입니다. 다음 해부터는 4배인 8.992달러로 올라갑니다.

시의회 승인 당시 보도로는 1만 채 넘는 건물이 영향권이었습니다. 실제 고지가 어떻게 나갔는지는 제가 시 재무국 자료로 확인하지 못했습니다.

빈집을 싸게 사서 고치려는 분이라면 계약 전에 vacant 지정 여부와 세금 내역을 시에 직접 물어보셔야 합니다. 허가가 늦어지면 세금을 더 물 수 있다는 우려가 시의회에서도 나왔으니 수리 기간은 길게 잡으세요.

직접 사는 집은 방향이 반대입니다. 시는 예산 발표에서 실효세율을 이미 낮췄고, 2028 회계연도까지 100달러당 2달러 아래로 내리겠다고 밝혔습니다.

거주 주택이라면 Targeted Homeowners Tax Credit이 적용되고 있는지 고지서에서 확인해 두세요. 집을 살 때 전 주인의 고지서 금액을 그대로 믿으시면 안 됩니다.

세입자에게 중요한 변화도 있습니다. 올해 1월 시행된 Strengthening Renters' Safety Act는 20세대 이상 임대 건물을 대상으로 위반 이력이 쌓인 곳을 우선 점검하고, 결과에 따라 임대 면허를 거부하거나 정지, 취소할 수 있게 했습니다.

기준은 네 가지 중 둘 이상입니다. 90일 넘게 해결되지 않은 위반 통지, 위반 통지 4건 이상, 일정 수 이상의 311 민원, HUD INSPIRE 점수 79점 이하입니다.

시는 8월 10일 Kernan Gardens 아파트를 운영하는 임대업자들을 상대로 소송을 냈다고 발표했습니다. 무면허 운영과 난방, 온수 문제 등은 시 측 주장이고, 재판 결과는 제가 확인하지 못했습니다.

소유주는 공용 공간과 계약서, 광고에 임대 면허 번호를 표기해야 하니 그 번호부터 보세요. 시 주택국 홈페이지에서 우선 점검 대상 건물 목록도 확인할 수 있습니다.

제가 지금 집을 산다면 금리보다 매물을 먼저 보겠습니다. 시장에 오래 머문 집은 가격이나 클로징 비용 크레딧을 놓고 이야기해 볼 여지가 있습니다.

렌트 수익을 노리는 투자라면 조금 더 보수적으로 보겠습니다. 렌트 상승분이 금리와 세금, 면허 관리 부담을 넘는지 건물 단위로 따져봐야 합니다.

이 흐름이 10월 거래에서도 이어졌는지는 통계가 나오는 대로 볼 만합니다. 저는 매물이 늘어나는 쪽이 이어질 가능성에 조금 더 무게를 둡니다.