올가을 빌링스 시장은 네 가지로 요약됩니다. 금리가 뛰었고, 매물이 늘었고, 호가가 꺾였고, 렌트는 조금 올랐습니다.

먼저 밝혀둘 점이 있습니다. 10월 한 달치 빌링스 매매 통계는 이 글을 쓰는 시점에 공개 자료에서 찾지 못했습니다. 그래서 항목마다 확인된 가장 가까운 기준 시점을 함께 적습니다.

몬태나는 매매가를 공개 기록으로 남기지 않는 non-disclosure 주입니다. 그래서 집값 수치는 집계하는 곳의 표본에 따라 차이가 납니다.

가장 큰 변수는 금리였습니다. Freddie Mac 30년 고정 평균은 9월 10일 6.76%에서 10월 8일과 15일 7.40%까지 올라갔습니다.

10월 29일에는 7.24%로 조금 내려왔습니다. 그래도 1년 전인 2025년 10월 30일의 6.17%보다 1.07%포인트 높은 수준입니다.

체감을 위해 계산해 봤습니다. 38만 9,900달러 집을 20% 다운하고 30년 고정으로 사면 원금과 이자만 월 2,125달러입니다. 같은 조건에 금리가 6.17%였다면 1,904달러이니, 매달 221달러 차이가 납니다.

매물은 꾸준히 쌓였습니다. Realtor.com 집계에 따르면 9월 빌링스 메트로의 활성 매물은 896건으로, 작년 9월의 836건보다 60건 많습니다.

올해 2월의 612건 이후 일곱 달 연속 늘어난 숫자입니다.

호가는 여름 고점에서 내려왔습니다. 같은 자료의 중간 호가는 6월 49만 7,000달러에서 9월 46만 9,900달러로, 석 달 사이 2만 7,100달러 낮아졌습니다.

가을에 호가가 내려가는 건 흔한 계절 흐름입니다. 다만 작년 8월에서 9월 사이 하락폭이 3,200달러였던 데 비해 올해는 1만 9,777달러로 훨씬 큽니다. 한 달치로 단정하기는 이르지만 그냥 넘길 숫자도 아닙니다.

팔리는 속도는 작년과 비슷합니다. 9월 중간 매물 기간은 59일로 작년 9월의 58일과 거의 같고, 올해 5월의 45일보다는 14일 길어졌습니다.

실제 거래가는 어떨까요. Resideline이 10월 3일 기준으로 내놓은 최근 6개월 자료를 보면, 빌링스 시내 245건의 중간 매매가는 38만 9,900달러입니다.

평방피트당 중간값은 190달러이고, 가운데 절반의 거래가 158달러에서 232달러 사이에 있습니다. 같은 시내라도 값의 폭이 꽤 넓습니다.

Redfin 자료를 쓴 Stacker 집계로는 올해 1~6월 메트로 월평균 중간 매매가가 39만 9,463달러로 전년보다 1.6% 올랐습니다.

KTVQ는 작년 옐로스톤 카운티 중간 매매가가 37만 9,000달러로 2024년과 같았다고 보도했습니다. 표본이 달라 직접 비교는 못 하지만, 급등도 급락도 아닌 보합권이라는 방향은 같습니다.

렌트는 집계처마다 숫자가 꽤 다릅니다. Zumper는 10월 전체 중간 렌트를 1,345달러, 전년 대비 3% 상승으로 잡았습니다.

RentCafe는 10월 30일 기준 평균 렌트를 1,589달러로 봅니다. 작년 1,519달러에서 4.62% 오른 수치입니다. 방향은 둘 다 완만한 상승입니다.

투베드 기준으로는 Zumper가 1,262달러, RentCafe가 1,650달러입니다. 렌트를 가늠할 때는 평균보다 같은 동네 실제 매물을 비교하는 편이 정확합니다.

동네별 차이도 뚜렷합니다. Zumper 기준으로 West End는 1,520달러, Heights는 1,295달러, South Side는 1,047달러입니다.

이번 시즌의 화제는 재산세입니다. 옐로스톤 카운티 재무관실은 1기분 납부 기한을 평소의 11월 30일이 아닌 올해에 한해 12월 3일로 안내하고 있습니다.

올해부터 세율 구조도 달라졌습니다. 주 세무국에 따르면 주거주 주택과 장기 임대는 시장가치 37만 8,000달러까지 0.76%, 그 위 75만 6,000달러까지 0.90%가 적용됩니다. 세컨드 홈과 단기 임대는 1.90% 단일 세율입니다.

40만 달러 집으로 따져 보면 과세가치가 전자는 3,070.80달러, 후자는 7,600달러입니다. 여기에 지역 밀(mill)을 곱해 실제 세금이 나오므로, 같은 집도 분류에 따라 고지서가 크게 달라집니다.

장기 임대로 인정받으려면 한 번에 28일 이상, 연 7개월 이상 세입자가 거주용으로 빌려야 하고 재산세 체납이 없어야 합니다. 2027년분 등록은 내년 3월 1일까지입니다.

올해 주거주 감면을 받지 못한 집주인이라면 주 세무국의 2026 Property Tax Refund 대상인지도 살펴볼 만합니다. 자격은 개인 상황에 따라 다르니 세무국에 직접 확인하는 것이 안전합니다.

그럼 이 흐름을 어떻게 읽어야 할까요. 세입자는 렌트가 완만하게 오르는 동안 금리 부담이 더 크게 늘었으니, 지금 매수로 서두를 이유가 작아졌습니다.

실거주 매수자에게는 협상 여지가 생기고 있습니다. 매물 기간이 긴 집 위주로 가격이나 클로징 비용 조정을 시도해 볼 만합니다.

임대 투자자는 계산이 더 빡빡합니다. 앞의 집을 쓰리베드로 가정하면 RentCafe 평균 렌트 2,157달러로 월 2,125달러를 내고 32달러가 남습니다. 세금과 보험을 치르면 적자입니다.

저라면 이번 겨울에는 매물이 얼마나 더 쌓이는지 먼저 지켜보겠습니다. 집값이 크게 무너지는 그림은 아직 숫자에 없지만, 파는 쪽이 값을 맞춰 주는 흐름은 시작된 것으로 보입니다.

10월 수치가 나오면 Realtor.com 집계의 활성 매물부터 확인해 보시기 바랍니다. 작년 10월의 798건보다 얼마나 많은지가 첫 번째 체크 포인트입니다.