5년 전 롱비치 벨몬트 하이츠 인근에서 방 세 개짜리 주택을 매입해 지금까지 보유하고 있는 한 가정을 최근에 다시 만났다. 처음 살 때만 해도 시세 차익보다는 실거주 안정이 목적이었는데, 최근 재산세 고지서를 보며 그동안의 선택을 다시 짚어보게 됐다고 한다. 이런 사례를 따라가 보면 롱비치 시장에서 장기 보유 전략이 왜 여전히 유효한지 가늠할 수 있다.

Zillow 자료에 따르면 롱비치의 전형적인 주택가치(ZHVI)는 78만8693달러 수준이며, 지난 1년간 1.3% 하락했다(2026년 기준). 팬데믹 이후 급등했던 가격이 한 차례 조정을 거치는 국면으로 볼 수 있다.

Beyond Real Estate의 2026년 8월 시장 리포트를 보면 롱비치는 약 4.6개월치 매물 재고를 확보하고 있고 평균 매도까지 45일이 걸리는, 매수자와 매도자 어느 한쪽에 크게 치우치지 않는 균형 시장에 가깝다. 다만 자료마다 1개월대에서 4개월대까지 재고 수치가 갈리는데, 이는 단독주택과 콘도 등 상품군에 따라 다르게 집계되기 때문이다.

전국적으로는 2020~2021년 3~4%대 초저금리로 대출받은 기존 주택 소유자들이 지금의 6%대 금리 때문에 매도를 미루는 락인 효과가 이어지고 있다(nar.realtor, fanniemae.com). 롱비치도 이 흐름에서 크게 벗어나지 않는다. 1베드룸 렌트는 월 1850달러 수준으로(Zumper, 2026년 6월 기준), 이 지역에서 매매와 렌트 중 어느 쪽이 유리한지 계산할 때 기준점이 될 수 있다.

롱비치항은 미국에서 두 번째로 물동량이 많은 컨테이너 항만으로 연간 2000억달러 이상의 교역을 처리하며 지역 내 57만5000개 일자리를 지탱하고 있다. 다만 시 전체 인구는 2026년 기준 약 44만6971명으로 2020년 센서스 대비 다소 줄었고, 고용도 2023~2024년 사이 소폭 감소했다. 항만 경제가 여전히 지역 기반이지만 인구와 고용 증가가 두드러지지 않는다는 점은 장기 시세 전망을 볼 때 함께 짚어둘 부분이다.

이 가정의 사례를 보면 매입 당시 3%대 금리로 대출을 받았고, 지금은 6%대 후반 금리가 형성돼 있어 재융자를 하더라도 월 납입액이 오히려 늘어날 수 있는 상황이다. 이런 경우에는 재융자보다 기존 대출을 그대로 유지한 채 보유를 이어가는 편이 유리하다는 판단이 실무에서 자주 나온다.

캘리포니아는 주법에 따라 매입 시점의 평가액을 기준으로 재산세를 매기고, 이후 연 2% 안팎으로만 오르도록 제한한다. 오래 보유할수록 재산세 부담이 상대적으로 낮게 유지되는 구조인 셈인데, 이는 주마다 다른 제도이므로 타주에서 온 가정이라면 이전 거주지 기준으로 재산세를 어림잡지 않는 것이 좋다.

장기 보유 전략을 택한 투자자라면 임차인 관리 비용과 공실 기간까지 감안한 현금흐름 계산이 필요하다. 롱비치처럼 렌트비가 꾸준히 오르는 지역에서는 초기 수익률이 낮아 보여도 몇 년 뒤 임대료가 시세에 맞춰지는 시점에 수익성이 개선되는 경우가 많은데, 이는 지역 임대료 규제에 따라 달라질 수 있어 사전 확인이 필요하다.

롱비치에서 한인 가정들이 관심을 갖는 학군은 GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소에 배정되는 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

투자 목적이라면 캡레이트와 1% 룰을 함께 계산해 볼 만하다(biggerpockets.com). 다만 과도한 레버리지나 금리 변동, 재산세 재평가, 공실 같은 리스크는 항상 함께 따라온다(investopedia.com).

앞서 소개한 가정처럼 5년, 10년 단위로 보유를 이어가는 전략은 락인 효과가 지속되는 지금 같은 국면에서 특히 설득력을 갖는다. 다만 이는 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 매매나 재융자를 결정하기 전에는 부동산 전문가와 회계사 상담을 함께 거쳐 보기 바란다.