지난달 노스 댈러스에서 집 두 채를 놓고 고민하는 한 가정과 이야기를 나눈 적이 있습니다.

두 집 모두 30만 달러 초반이라 가격 차이는 별로 없었습니다. 그런데 목적이 달랐습니다.

한 집은 처음부터 세를 놓을 생각이었고, 다른 집은 몇 년 직접 살다가 나중에 렌트로 돌릴 계획이었습니다.

처음에는 "가격도 비슷한데 어느 집이 더 좋은가요?"라는 질문이었는데, 숫자를 하나씩 계산해보니 답이 완전히 달라졌습니다.

댈러스에서 집을 살 때 투자용인지 실거주용인지부터 정해야 하는 이유가 바로 이것입니다.

2026년 8월 기준 댈러스 평균 렌트는 약 1,995달러입니다. Zillow 기준 주택 평균 가치는 약 31만1천 달러이고요.

그러면 계산하기 쉽게 31만 달러짜리 집을 사서 월 2,000달러에 렌트를 준다고 해보겠습니다.

1년에 들어오는 렌트가 약 2만4천 달러입니다.

집값으로 나누면 수익률이 약 7.7% 나옵니다.

"어? 7% 넘으면 괜찮은 것 아닌가?"

처음에는 그렇게 보입니다.

그런데 이건 아무것도 안 뺀 숫자입니다.

댈러스 카운티는 재산세 부담도 만만치 않습니다. 실효세율을 약 1.58%로 잡으면 31만 달러짜리 집에서 1년에 약 4,900달러가 나옵니다.

여기에 주택보험, 수리비, 관리비, 세입자가 바뀔 때 생기는 공실까지 있습니다.

쉽게 계산하려고 렌트의 절반 정도를 이런 운영비로 잡는 50% Rule을 적용해 보면 연간 순영업소득, 즉 NOI는 약 1만2천 달러로 떨어집니다.

그러면 Cap Rate는 약 3.8%입니다.

아까 7.7%였는데 이것저것 빼니까 절반 가까이 내려온 겁니다.

그런데 여기서 끝이 아닙니다.

모기지가 남았습니다.

투자용 주택이라 25%를 다운하고 나머지를 30년 고정 7% 정도로 빌린다고 해보죠. 월 원리금이 대략 1,550달러 정도 나옵니다.

1년이면 1만8천 달러가 넘습니다.

그런데 앞에서 계산한 NOI가 약 1만2천 달러였죠.

결국 매달 현금이 남는 게 아니라 내 주머니에서 돈을 더 넣어야 하는 구조가 됩니다.

요즘 댈러스 렌트 투자의 고민이 바로 여기 있습니다.

집값은 LA나 뉴욕보다 싸고 월세도 제법 나오니까 처음에는 수익률이 좋아 보입니다.

그런데 재산세와 보험료를 빼고 높은 모기지 금리까지 적용하면 실제 현금흐름은 생각보다 좋지 않을 수 있습니다.

그래서 저는 1% Rule을 먼저 한번 봅니다.

31만 달러짜리 집이면 월세가 3,100달러 정도 나와야 1%입니다.

그런데 평균적인 월세가 2,000달러 안팎이라면 처음부터 1% Rule과는 거리가 있습니다.

그렇다고 무조건 나쁜 투자는 아닙니다.

여기서 처음 이야기했던 두 집의 차이가 나옵니다.

렌트 전용으로 살 집이라면 매달 얼마가 남는지가 중요합니다.

그래서 다운페이먼트를 25%에서 30% 이상으로 올리거나, 가격 협상을 해서 조금이라도 싸게 사는 방법을 생각하게 됩니다.

반면 내가 몇 년 직접 살 집이라면 계산법이 달라집니다.

학군 좋고 출퇴근 편하고 가족이 생활하기 좋은 동네라면 당장 Cap Rate가 낮다고 나쁜 집이라고 할 수 없습니다.

특히 한국 가정은 아이가 있으면 학군을 많이 보잖아요.

학군 좋은 동네는 집값이 비싸니까 렌트 수익률은 낮아지는 경우가 많습니다.

대신 세입자를 구하기 상대적으로 쉽고 장기적으로 집값이 안정적으로 유지될 가능성을 기대할 수 있습니다.

또 하나 생각해야 할 게 있습니다.

매달 모기지를 내는 돈이 전부 없어지는 것도 아닙니다.

그중 원금으로 들어가는 부분은 내 집의 지분으로 쌓입니다.

여기에 5년, 10년 뒤 집값이 올라준다면 월 현금흐름만 가지고 계산했을 때와 최종 결과는 달라질 수 있습니다.

그래서 그 가정도 결국 방향을 나눴습니다.

렌트 전용 집은 현금흐름을 최대한 좋게 만드는 쪽으로 보고, 직접 살 집은 학군과 생활환경을 우선해서 보기로 했습니다.

같은 31만 달러짜리 집인데도 목적이 달라지니까 좋은 집의 기준도 달라진 겁니다.

댈러스 부동산이 싸다고 무조건 렌트 수익이 좋은 것도 아니고, Cap Rate가 낮다고 무조건 나쁜 집도 아닙니다.

결국 먼저 정해야 하는 건 하나입니다.

"나는 이 집에서 매달 돈을 벌고 싶은 건가, 아니면 10년 뒤 자산을 만들고 싶은 건가."

이걸 먼저 정하고 계산기를 두드려야 집을 보는 기준도 훨씬 명확해집니다.