요즘 유튜브나 SNS 광고에서 "월 상환 없음, 이자 없음, 집값 일부를 현금으로"라는 문구 자주 보셨을 거예요. 홈에퀴티 투자, 줄여서 HEI라고 부르는 상품입니다.

오렌지카운티처럼 집값이 많이 오른 동네에서는 이 광고가 꽤 솔깃하게 들립니다. 집은 있는데 현금은 없는 분들이 많으니까요.

결론부터 말하면, 이자가 없다는 말은 틀린 말은 아니지만 비용이 없다는 뜻은 절대 아닙니다. 오늘은 그 차이를 차근차근 풀어보겠습니다.

구조를 쉽게 말하면 이렇습니다. 회사가 지금 목돈을 주고, 그 대가로 미래 집값의 일정 지분을 가져가는 계약이에요.

대출처럼 매달 갚는 돈은 없습니다. 대신 계약 기간이 끝나거나 집을 팔 때 한 번에 정산합니다.

소비자금융보호국(CFPB)이 2025년 1월 15일에 낸 보고서를 보면, 계약 기간은 보통 10년에서 30년 사이로 잡혀 있습니다. 만기 전이라도 집을 팔면 그 시점에 정산이 들어갑니다.

문제는 정산 금액입니다. 갚을 돈이 처음 받은 금액이 아니라 정산 시점의 집값을 기준으로 계산되거든요.

그래서 계약할 때는 나중에 얼마를 내야 할지 아무도 정확히 모릅니다. 이게 일반 대출과 가장 크게 다른 점이에요.

CFPB가 든 예시가 꽤 충격적입니다. 처음에 5만 달러를 받았는데, 집값 상승 시나리오에 따라 정산액이 9만4,074달러에서 21만5,892달러까지 벌어졌어요.

숫자를 처음 봤을 때 솔직히 좀 놀랐습니다. 최대치로 보면 받은 돈의 네 배가 넘는 금액이니까요.

CFPB는 많은 계약에서 초기 몇 년간 정산액이 연 19.5%에서 22% 수준으로 불어난다고 분석했습니다. 대부분의 주택담보대출 금리보다 확실히 높은 수준이죠.

용어가 낯설다면 이렇게 생각하면 됩니다. 이자라는 이름만 안 붙었을 뿐, 실질적인 비용은 집값 상승분에서 빠져나가는 구조예요.

여기에 몇 가지 장치가 더 붙습니다. 대표적인 게 시작 집값을 시세보다 낮게 잡는 방식과 배수, 그리고 상한선이에요.

시작 가격을 깎아서 잡으면 집값이 하나도 안 올라도 회사 몫이 생깁니다. 계약서에서 이 기준 가격부터 확인하셔야 하는 이유예요.

회사가 내 집 지분 비율에 배수를 곱하는 계약도 있습니다. 받은 돈은 집값의 일부인데 상승분은 그보다 훨씬 큰 비율로 가져가는 식이죠. 집값이 많이 오를수록 이 차이가 커집니다.

상한선이 있다고 안심하는 분들도 있는데, 그 상한선 자체가 꽤 높게 설정된 경우가 많습니다. 숫자로 직접 계산해 보기 전에는 판단하지 않는 게 좋아요.

만기에 한꺼번에 갚을 돈이 없으면 어떻게 될까요. 결국 재융자를 받거나 집을 팔아야 하는데, 정산이 어려울 때 업체가 유연하게 협의해 주지 않을 수 있다는 게 CFPB의 경고입니다.

회사가 집에 담보권(lien)을 설정하는 것도 주의할 부분입니다. 이 때문에 나중에 다른 대출이나 재융자를 받기 어려워질 수 있어요.

계약서에 강제 중재 조항이 들어간 경우도 많습니다. 쉽게 말하면 분쟁이 생겨도 법원 소송 대신 중재로만 해결해야 한다는 뜻이에요.

일반 모기지에서 받는 표준 공시 서류를 안 주는 업체도 있습니다. 그러니 HELOC이나 캐시아웃 재융자와 나란히 놓고 비교하기가 쉽지 않아요.

규제 쪽은 아직 정리가 덜 됐습니다. 코네티컷, 일리노이, 메릴랜드가 관련 법을 만들었고, 메인주도 2026년 4월에 규제법을 통과시켰어요.

연방 차원에서는 2026년 6월 17일에 이 상품을 대출 공시법(TILA) 적용 대상에 넣자는 법안이 상원에 발의됐습니다. 다만 아직 통과된 건 아닙니다.

캘리포니아는 제가 확인한 범위에서 HEI만 따로 겨냥한 법이 아직 보이지 않습니다. 그만큼 계약서를 꼼꼼히 읽는 책임이 소비자에게 더 크게 남아 있다는 얘기죠.

그렇다고 무조건 나쁜 상품이라고 단정할 생각은 없습니다. 소득 증빙이 어려워 일반 대출이 막힌 분들에게는 현실적인 선택지일 수도 있으니까요.

나라면 서명 전에 이렇게 하겠습니다. 집값이 연 3%, 5%, 7% 오를 때 각각 얼마를 갚는지 업체에 표로 받아보고, 같은 금액의 HELOC 비용과 나란히 비교해 볼 거예요.

기준 집값을 얼마로 잡았는지, 배수와 상한선은 몇 퍼센트인지, 중도 정산 조건은 무엇인지도 확인합니다. 감정 비용과 수수료가 얼마나 빠지는지도 꼭 물어보세요.

계약 구조가 복잡한 만큼 개인 상황에 따라 결과가 크게 달라집니다. 서명 전에는 HUD 인증 주택상담사나 부동산 전문 변호사에게 계약서를 한 번 보여주시길 권합니다.

"이자 없음"이라는 말에 끌렸다면 질문을 바꿔보세요. 10년 뒤 내 집값 상승분 중 얼마를 넘겨주는지, 그게 지금 받는 현금만큼 가치가 있는지 따져보는 게 진짜 출발점입니다.