최근 시장을 보면 풀러턴에서 콘도와 타운홈을 함께 알아보는 분들이 자주 하는 질문이 있다. 둘 다 HOA 관리비가 붙는데 왜 금액 차이가 나느냐는 것이다. 이걸 쉽게 말하면, 콘도는 건물 외벽과 지붕까지 HOA가 관리하는 반면 타운홈은 개별 세대가 외벽이나 지붕 일부를 직접 책임지는 경우가 많아 그만큼 HOA가 부담하는 유지보수 범위가 다르기 때문이다.

풀러턴이 속한 오렌지카운티의 콘도 관리비 중위값은 매달 395달러다. 지역 안에서도 편차가 커서, 어떤 단지는 매달 200달러대로 낮게 형성되어 있고 어떤 단지는 600달러를 넘기도 한다. 오렌지카운티 전체로 보면 콘도 관리비는 200달러에서 800달러 사이로 폭넓게 형성되어 있다는 자료도 있다. 용어가 낯설다면 이렇게 생각하면 된다. 관리비가 낮은 단지는 그만큼 HOA가 관리하는 공용 범위가 좁거나 시설이 단순하고, 관리비가 높은 단지는 그만큼 HOA가 책임지는 범위와 시설이 넓다는 뜻이다.

HOA 관리비에는 건물 외관과 공용부 유지보수, 마스터 보험, 수영장과 헬스장 같은 공용시설, 조경과 쓰레기 수거, 그리고 리저브펀드 적립이 포함된다. 이 중 리저브펀드가 가장 중요하다. 리저브펀드가 충분하지 않으면 지붕이나 배관 같은 큰 수리가 필요할 때 입주자에게 특별부과금이 갑자기 부과될 수 있기 때문이다.

최근 시장을 보면 풀러턴에서 콘도와 타운홈을 함께 검토하는 분들이 늘어난 이유 중 하나는 타운홈이 상대적으로 관리비가 낮아 보이기 때문이다. 하지만 실제로 비교해 보면 타운홈이라도 단지 전체가 공유하는 지붕이나 배수 시설이 있으면 HOA가 그 부분까지 책임지는 경우가 많아, 관리비가 콘도와 비슷한 수준으로 형성되기도 한다. 풀러턴 시내 인근 오래된 콘도 단지와 최근 지어진 타운홈형 단지를 함께 살펴본 한 사례에서는, 관리비 자체는 타운홈이 조금 더 낮았지만 리저브펀드 적립률은 콘도 쪽이 더 안정적이었다. 결국 콘도인지 타운홈인지보다 그 단지가 어떤 공용 시설을 책임지고 있고 리저브펀드를 어떻게 운영해 왔는지가 더 중요한 판단 기준이 된다.

캘리포니아는 이 부분을 법으로 관리하는 편이다. 민법 5550조는 HOA가 최소 3년마다 리저브 스터디를 하고 매년 검토하도록 정하고 있다. 여기에 더해 3세대 이상 건물은 SB 326법에 따라 발코니와 데크 같은 외부 구조물을 구조 전문가가 점검하도록 하고 있으며, 이 점검은 9년 주기로 반복된다. 이런 규정이 있다고 안심하기보다는, 실제로 해당 단지가 스터디를 언제 실시했는지 직접 문서로 확인하는 것이 안전하다.

이걸 조금 더 풀어보면, 콘도든 타운홈이든 결국 HOA가 얼마나 많은 공용 자산을 책임지고 있느냐가 관리비 수준을 결정한다는 뜻이다. 지붕과 외벽, 배관 같은 큰 구조물을 HOA가 관리한다면 그만큼 리저브펀드로 흘러가는 비중도 커야 안전하고, 개별 세대 책임 범위가 넓다면 리저브펀드 부담은 상대적으로 줄어드는 대신 개인이 직접 유지보수 비용을 준비해야 한다. 풀러턴에서 매물을 비교할 때는 이 책임 범위가 규약집 어디에 명시되어 있는지 먼저 확인해 보는 것이 좋다.

모기지 대출도 짚어볼 부분이다. 대출기관은 HOA의 연체율, 리저브펀드 비율, 소송 여부까지 함께 심사하고, 기준에 못 미치면 non-warrantable condo로 분류돼 대출이 거부될 수 있다. 한인 가정이 선호하는 학군 인근을 알아본다면 GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 타주에서 오는 경우라면 재산세와 보험료 기준이 다르다는 점도 함께 계산해야 한다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 함께 받아보기 바란다.