올랜도에서 첫 집 알아보시는 분들, 요즘 집값에 모기지 이자까지 계산하다 보면 머리가 아프시죠.

집 가격만 보고 "38만 달러면 한번 해볼 만하겠는데?" 했다가 실제 월 페이먼트를 계산하면 이야기가 달라져요. 그래도 숫자를 하나씩 뜯어보면 내가 어느 정도 준비해야 하는지 감이 잡힙니다.

올랜도의 주택 가격은 대략 30만 달러 후반대를 기준으로 생각해볼 수 있어요. Zillow의 주택가치 지표와 실제 매매가격은 집계 방식이 다르기 때문에 숫자가 조금씩 다르지만, 여기서는 38만5천 달러짜리 집을 산다고 가정해볼게요.

20%를 다운한다면 처음 필요한 돈이 7만7천 달러예요. 적지 않지요. 그러면 대출금은 30만8천 달러가 남습니다. 30년 고정 모기지 금리를 6.75%로 잡으면 원금과 이자가 한 달에 약 1,998달러 나옵니다.

그런데 여기서 끝이 아니에요. 집 사보신 분들은 아시겠지만 모기지만 내고 살 수가 없어요. 재산세가 있고 주택보험도 있습니다. 재산세를 월 481달러, 보험을 월 150달러 정도로 가정하면 한 달 주택비가 약 2,629달러가 됩니다. HOA가 있는 집이라면 여기서 또 올라가고요.

그럼 도대체 얼마를 벌어야 이 집을 살 수 있을까요?

전통적으로 많이 사용하는 계산법 중 하나가 주택 관련 비용을 월 총소득의 28% 정도로 보는 방식이에요. 2,629달러를 28%로 역산하면 한 달 소득이 약 9,390달러, 연소득으로는 약 11만2,700달러가 나옵니다.

쉽게 말해서 다른 빚이 많지 않은 가구가 38만5천 달러짜리 올랜도 주택을 비교적 무리하지 않는 선에서 구입하려면 가구 연소득 11만 달러 정도는 되어야 한다는 계산이에요. 부부가 각각 5만5천~6만 달러 정도 번다면 현실적으로 접근 가능한 구간이 되는 거지요.

다만 이것을 "연봉 11만 달러 안 되면 집을 못 산다"는 의미로 받아들이시면 안 돼요. 실제 은행의 대출 심사는 자동차 페이먼트, 학자금 대출, 신용카드 부채, 신용점수와 다운페이먼트 등에 따라 달라집니다. 28%도 어디까지나 보수적으로 예산을 잡아보는 기준이에요.

20% 다운도 반드시 해야 하는 것은 아닙니다. 첫 주택 구매자라면 FHA나 낮은 다운페이먼트가 가능한 일반 모기지를 검토할 수도 있어요. 문제는 다운을 줄이면 당장 필요한 현금은 줄지만 대출금이 커지고, 경우에 따라 모기지 보험까지 붙어서 월 부담은 오히려 올라간다는 겁니다.

그리고 플로리다는 보험을 절대로 가볍게 보면 안 돼요. 집의 위치와 연식, 지붕 상태 등에 따라 보험료 차이가 상당할 수 있어서 월 150달러라는 숫자만 믿고 집을 결정하면 안 됩니다. HOA가 월 200~300달러 붙는 집도 마찬가지고요.

그래도 요즘 올랜도에서 첫 집을 찾는 분들에게 괜찮은 점은 매물 하나 나오면 무조건 달려가서 웃돈부터 얹던 시장과는 분위기가 달라졌다는 거예요. 매물에 따라 가격 조정이나 셀러 크레딧, 클로징 비용 지원 등을 협상해볼 여지가 생겼습니다.

그래서 저는 집부터 보러 다니기보다 먼저 은행이나 모기지 브로커에게 사전승인을 받아보시라고 말씀드리고 싶어요. 내가 35만 달러까지 편안한 사람인지, 40만 달러도 가능한 사람인지부터 알아야 합니다.

첫 집은 남들이 얼마짜리를 샀느냐가 중요한 게 아니에요. 사고 나서도 외식 한번 하고 여행 한번 갈 여유가 남아 있어야 내 집이지요. 올랜도에서 38만5천 달러짜리 집을 생각한다면 연소득 11만 달러 전후를 하나의 기준점으로 잡고, 다운페이먼트와 보험, 세금, HOA까지 계산한 뒤 천천히 움직이시는 게 좋겠습니다.