25만 달러. 이번 화요일 투표에서 Amendment 3가 통과되면 2028년부터 플로리다 홈스테드 주택에 적용될 비학교 재산세 면제 금액입니다.

지금은 이 면제가 최대 5만 달러 수준이니 숫자만 보면 다섯 배입니다. 그런데 주변 은퇴하신 분들께 물어보면 그래서 내 세금이 얼마 줄어드냐는 질문에는 다들 말이 막힙니다.

투표가 11월 3일이라 시간이 많지 않습니다. 그래서 오늘은 찬반보다 먼저, 내 고지서에 어떻게 계산되는지부터 정리해 보겠습니다.

우선 현재 구조부터 보겠습니다. 홈스테드 면제는 첫 2만5천 달러가 학교세를 포함한 모든 세금에 적용됩니다.

두 번째 2만5천 달러는 평가액 5만 달러에서 7만5천 달러 구간에, 학교세를 뺀 나머지 세금에만 적용됩니다. 2024년 주민투표로 이 두 번째 몫은 2025년부터 물가에 연동되기 시작했습니다.

여기에 Save Our Homes 상한이 붙습니다. 홈스테드 주택의 과세 평가액은 매년 3%와 소비자물가 상승률 중 낮은 쪽까지만 오를 수 있고, 플로리다 국세청 자료로 2026년 상한은 2.7%입니다.

Amendment 3는 이 중 비학교 면제를 바꾸는 안입니다. 2027년에 15만 달러, 2028년에 25만 달러로 올리고 그다음부터는 물가에 연동합니다.

기존 비학교 면제에 더하는 게 아니라 그 자리를 대체하는 방식입니다. 학교세에 적용되는 2만5천 달러 면제는 그대로 남습니다.

그리고 이건 헌법 개정안이라 60% 이상 찬성해야 통과됩니다. 과반으로는 안 된다는 점, 생각보다 모르는 분이 많습니다.

계산 공식 자체는 단순합니다. 과세 평가액에서 면제액을 뺀 금액에 밀리지를 곱하고 1,000으로 나누면 됩니다.

문제는 이 계산을 학교세와 비학교세로 따로 해야 한다는 겁니다. 시, 카운티, 특별구역 세금이 비학교 쪽이고, 이 부분만 면제가 커집니다.

예를 하나 들어보겠습니다. 오래 살아서 Save Our Homes 덕분에 과세 평가액이 18만 달러에 묶여 있는 집이 있다고 해보죠.

지금은 비학교 쪽 과세 대상이 18만에서 5만을 뺀 13만 달러 정도입니다. 2028년 면제가 25만 달러가 되면 평가액보다 면제가 커지니 비학교 과세 대상은 0이 됩니다.

계산을 쉽게 하려고 비학교 밀리지를 합쳐서 10밀이라고 가정하면, 줄어드는 세금은 1,300달러입니다. 실제 밀리지는 사는 지역마다 다르니 이 숫자는 예시일 뿐입니다.

반면 학교세는 18만에서 2만5천을 뺀 15만5천 달러에 그대로 붙습니다. 듀발 카운티 학교 밀리지는 2025년 기준 여러 항목을 합쳐 6.343밀이었습니다.

여기서 중요한 포인트가 나옵니다. 평가액이 낮게 묶인 오래된 은퇴자일수록 면제 최대치를 다 못 씁니다.

평가액이 30만 달러를 넘는 집은 면제 확대분 20만 달러를 거의 다 누립니다. 결국 혜택의 크기는 집값과 평가액에 따라 꽤 벌어진다는 얘기입니다.

플로리다 택스워치 계산기로 보면 듀발에서 최대 면제를 받는 홈스테드는 2027년에 1,121달러, 2028년에 2,258달러를 아낀다고 나옵니다. 밀리지가 그대로라는 전제입니다.

그럼 그 돈은 어디서 빠질까요. 잭슨빌 시의회 감사관은 시 세수가 2027년에 2억 달러, 2028년에 3억 달러 줄어들 것으로 내다봤습니다.

시 운영예산이 20억 달러 규모라 10% 안팎이 빠지는 셈입니다. 경찰, 소방 예산 얘기가 나오는 게 괜한 걱정은 아닙니다.

한국 뉴스를 보면 종부세나 공시가격 현실화를 놓고 매번 세금 폭탄이냐 부자 감세냐로 싸웁니다. 여기도 결국 같은 질문입니다. 깎아주면 누가 메우느냐.

몇 가지 더 알아둘 점이 있습니다. 2026년 12월 31일 이후 플로리다로 이사 오는 신규 주민은 현행 수준의 면제로 시작하고, 5년이 지나야 전체 면제를 받습니다.

홈스테드가 아닌 집, 즉 렌트용 주택의 평가액 상승 상한은 연 10%에서 5%로 내려갑니다. 투자용 집을 가진 분들은 이쪽이 더 반가울 수 있습니다.

소방비 같은 비종가 부과금은 이번 안과 상관없이 그대로 나옵니다. 재산세가 사라지는 게 아니라는 뜻입니다.

65세 이상 저소득 은퇴자를 위한 추가 면제는 카운티와 시 조례, 그리고 매년 조정되는 소득 기준에 따라 달라집니다. 본인이 해당되는지는 듀발 카운티 재산평가국에서 확인하는 게 정확합니다.

계산할 때는 고지서에서 과세 평가액과 밀리지 표부터 꺼내 보세요. 학교 항목과 나머지 항목을 나눠서 위 공식에 넣으면 대략적인 차이가 나옵니다.

다만 은퇴 후 소득, 다른 면제, 집을 팔 계획까지 얽히면 계산이 달라집니다. 개인 상황에 따라 다르니 세무 전문가나 재산평가국과 한 번 확인하시길 권합니다.

저는 원칙적으로 세금은 낮을수록 좋다고 보는 쪽입니다. 고정 수입으로 사는 은퇴자에게 매년 오르는 재산세는 실제 부담이니까요.

그래도 시 예산의 10%가 빠지는데 무엇을 줄일지 아무 계획이 없는 건 솔직히 마음에 걸립니다. 나라면 내 고지서 숫자부터 계산해 보고, 우리 시의회가 내놓는 대안까지 확인한 뒤에 표를 찍겠습니다.