최근 시장을 보면 호놀룰루에서 은퇴 후 생활비 문제로 상담을 청하는 사례가 부쩍 늘었다. 사회보장연금만으로는 오아후의 높은 생활비를 감당하기 벅차다는 이야기가 반복해서 나온다. 제가 살펴본 사례 중에는 집값은 크게 올랐는데 정작 매달 쓸 현금은 부족한 경우가 많았다.

호놀룰루 시세부터 짚어보자. 질로우 기준 평균 주택가치는 76만 7860달러로 1년 전보다 0.9퍼센트 올랐다. 하우지오 집계로는 중위가격이 60만 5000달러로 더 낮게 잡히기도 하는데, 조사 범위와 방식 차이 때문이다. 어느 쪽으로 봐도 호놀룰루는 미국 안에서도 손꼽히게 시세가 높은 지역이고, 그만큼 오래 거주한 주택소유자가 확보한 지분 규모도 크다는 뜻이다.

이런 지분을 생활비로 끌어오는 방법 중 하나가 리버스모기지다. 62세 이상 주택소유자가 본인 소유 주택을 담보로 대출기관에서 자금을 받는 구조로, 대표 상품인 HECM은 연방주택청이 보증한다. 일시불, 월지급, 신용한도 중 원하는 방식을 고를 수 있고, 원리금은 집을 팔거나 소유자가 사망하거나 더 이상 주 거주지로 쓰지 않을 때 정산된다.

이 점은 유리하지만, 호놀룰루의 재산세 구조는 다른 지역과 조금 다르다는 것도 함께 봐야 한다. 자택 소유자 면제를 받는 주 거주지는 세율이 0.35퍼센트로 낮게 적용되며, 이는 2025년 7월부터 2026년 6월까지 적용되는 회계연도 기준이다. 전국에서 손꼽히게 낮은 세율이지만, 집값 자체가 워낙 높다 보니 실제 납부액은 결코 작지 않다. 리버스모기지를 받은 뒤에도 이 재산세와 보험료는 계속 소유자가 내야 하고, 감당할 수 있는지 확인하는 재정능력 평가를 통과해야 한다.

매달 상환 부담 없이 현금흐름을 만들 수 있다는 점, 집값이 나중에 대출잔액 아래로 떨어지더라도 HECM은 비소구 대출이라 상속인이 차액을 물어줄 필요가 없다는 점은 분명한 장점이다. 다만 오리지네이션 수수료와 초기 모기지보험료 등으로 초기 비용이 일반 모기지보다 높고, 시간이 지날수록 집에 남는 지분이 줄어들어 자녀에게 물려줄 자산이 작아진다는 점은 부담으로 작용할 수 있다. 재산세와 보험료를 계속 내지 못하면 채무불이행으로 이어질 수 있다는 리스크도 마찬가지다.

제가 살펴본 사례 중에는 자녀들이 이미 본토로 떠나 하와이에 남은 부모 세대만 큰 집을 지키고 있는 경우도 적지 않았다. 이런 가정일수록 집을 팔고 떠나기보다 리버스모기지로 생활비를 마련하며 익숙한 동네에 남고 싶어하는 경향이 뚜렷했다. 다만 이 결정도 HUD 승인 상담기관의 의무 상담을 거친 뒤에, 본토에 있는 자녀들과도 전화로라도 상의하고 나서 내리는 것이 안전하다.

오아후는 대출 한도를 정하는 연방 상한선 안에서도 집값이 높은 편에 속해 실제 받을 수 있는 금액이 다른 주보다 큰 경우가 많다. 다만 그만큼 집을 담보로 받는 금액이 커지는 만큼 지분이 줄어드는 속도도 빨라질 수 있다는 점은 반대로 짚어봐야 한다. 콘도미니엄인 경우에는 관리비와 별도로 부과되는 특별부과금까지 감안해서 재정능력 평가를 준비하는 것이 좋고, 단독주택이라면 태풍 등 자연재해에 대비한 보험료 변동 가능성도 함께 계산해두는 편이 안전하다.

하와이주 65세 이상 인구는 2024년 기준 전체의 21.5퍼센트로 전국 평균 18퍼센트를 크게 웃돈다. 은퇴 인구 비중이 높은 만큼 호놀룰루에서도 리버스모기지를 검토하는 사례가 앞으로 늘어날 가능성이 크다. 다만 이 상품은 주와 카운티에 따라 세부 조건이 조금씩 다를 수 있으니, 실제 오아후 자택에 적용되는 조건은 상담 과정에서 다시 확인해보는 것이 좋다. 신청 전 HUD 승인 상담기관의 의무 상담을 반드시 거쳐야 하고, 고령층을 노린 사기 사례도 실제로 존재하는 만큼 결정을 서두르지 말고 가족과 충분히 상의해보기 바란다. 이 글은 투자와 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.