순현금흐름과 모기지 상환액을 헷갈려 하는 경우를 자주 본다. 이걸 쉽게 말하면, 모기지 원리금은 대출 갚는 돈이고 순현금흐름은 그걸 다 갚고 손에 남는 돈이라는 차이다. 앨버커키에서 상담하다 보면 월세에서 모기지만 빼고 나머지를 다 순수익이라 생각하는 경우가 많은데, 그 사이에 재산세와 보험료, 유지보수비가 빠져 있다는 것을 놓치기 쉽다.

레드핀(Redfin) 기준 앨버커키의 최근 중위 매매가는 36만 달러 선이고, 스테딜리(Steadily) 자료 기준 평균 렌트는 1,405달러 수준이다. 이 숫자로 총수익률부터 계산해 보면 연간 렌트수입 16,860달러를 매입가 36만 달러로 나눈 4.7%가 나온다. 전국 평균과 비교하면 앨버커키는 렌트도, 집값도 모두 낮은 편에 속하는 시장이어서 이 정도 총수익률이 나쁘지 않게 느껴질 수 있다.

여기서 캡레이트로 넘어가면 이야기가 달라진다. 버날릴로 카운티(Bernalillo County)의 2025년 재산세는 시장가치 기준 실효세율이 대략 1.2에서 1.5% 사이로 알려져 있는데, 이는 뉴저지나 뉴욕 일부 지역보다 크게 낮은 편이다. 36만 달러 매물이라면 재산세가 연 4,300에서 5,400달러 정도로 계산해 볼 수 있다. 여기에 보험료, 유지보수비, 공실손실을 더한 운영비용을 50% 룰로 대략 잡으면 순영업소득은 연 8,400달러 안팎이 되고, 캡레이트는 2.3% 정도로 계산된다.

이 캡레이트만 보면 앞서 계산한 총수익률 4.7%보다 훨씬 낮아 보이지만, 이게 바로 비용을 뺀 진짜 숫자라는 점을 이해하면 된다. 여기서 다운페이먼트 20%로 대출을 낀 캐시온캐시 수익률까지 계산해 보면, 모기지 원리금을 제외한 순현금흐름을 실제 투입한 현금으로 나누는 것이므로 캡레이트와는 또 다른 숫자가 나온다. 금리 수준에 따라 캐시온캐시 수익률이 캡레이트보다 높을 수도, 낮을 수도 있다는 점을 함께 봐 두면 된다.

앨버커키 안에서도 노스이스트 하이츠처럼 학군 평가가 높은 지역과 그렇지 않은 지역을 나란히 비교해 보면 렌트 수요와 공실률 차이가 드러난다. 한인 가정이 학군을 우선순위로 둔다면 GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

1% 룰을 대입해 보면 매입가 36만 달러의 1%는 3,600달러인데, 실제 렌트는 1,405달러 수준이니 이 기준에는 못 미친다. 이걸 쉽게 말하면, 앨버커키는 렌트도 낮지만 매매가도 낮아서 총수익률 자체는 나쁘지 않지만 1% 룰 같은 절대 기준으로 보면 살짝 부족한 시장이라는 뜻이다.

두 지역을 나란히 놓고 비교해 보면 이해가 쉬운데, 노스이스트 하이츠처럼 학군이 좋은 구역은 매매가가 평균보다 높은 대신 공실률이 낮고 장기 세입자를 구하기 쉬운 편이고, 상대적으로 저렴한 구역은 총수익률은 높아 보여도 공실손실이나 관리 부담이 커질 수 있다. 캡레이트와 캐시온캐시 수익률에 더해, 대출 원금 상환과 시세차익까지 포함한 총수익 개념으로 봐야 두 선택지의 실제 차이가 드러난다.

보험료도 놓치기 쉬운 항목 중 하나다. 뉴멕시코는 산불이나 우박 피해 이력이 있는 지역이라면 보험료가 예상보다 높게 나올 수 있으므로, 매물을 검토할 때 보험 견적을 미리 받아 보는 것이 도움이 된다. 이걸 쉽게 말하면, 재산세가 낮다고 운영비용 전체가 낮은 것은 아니라는 뜻이다.

두 매물을 놓고 최종 비교해 보면, 총수익률 차이보다 캡레이트와 캐시온캐시 수익률 차이가 실제 체감에 더 가깝다. 매입 전에 세 지표를 나란히 표로 정리해 두면 이런 혼동을 줄일 수 있다.

이 글에서 다룬 수치는 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 회계사나 부동산 전문가와 함께 확인해 보기 바란다.