10월 뉴헤이븐 시장을 한 줄로 줄이면 이렇습니다. 파는 쪽이 부르는 값은 내려왔는데, 실제 거래가는 아직 잘 버티고 있어요.

다만 숫자마다 기준 달이 다릅니다. 이 글을 정리한 시점에 10월까지 나온 건 매물과 호가이고, 시 단위 실거래 통계는 9월이 최신이에요.

먼저 10월 숫자입니다. Realtor.com 집계를 FRED에서 공개한 뉴헤이븐-밀퍼드 광역권 자료를 보면, 10월 활성 매물은 888건이에요. 작년 10월 768건보다 15.6% 늘었습니다.

같은 자료의 중간 호가는 425,000달러입니다. 작년 10월 459,700달러에서 7.55% 내려왔어요.

시장에 머무는 기간도 38일에서 43일로 길어졌습니다.

단, 이건 밀퍼드까지 묶은 광역권 통계이고 거래가가 아니라 호가입니다. 뉴헤이븐 시내 집값이 7% 넘게 떨어졌다고 읽으면 곤란해요.

이제 시 단위 실거래입니다. SmartMLS의 9월 리포트를 보면 뉴헤이븐시 단독주택 중간 매매가는 395,000달러로, 작년 9월 374,500달러보다 5.5% 올랐어요.

그런데 그달 거래가 23건뿐입니다. 1월부터 9월까지 누적 중간가는 365,400달러로 오히려 1.2% 내렸고요. 저는 한 달 치보다 이 누적 숫자에 더 무게를 둡니다.

그래도 단독주택 시장의 힘은 남아 있어요. 9월에 리스팅 가격의 102.4%에 팔렸고, 판매까지 30일이 걸렸습니다. 재고는 76채로 18.3% 줄었고 3.4개월치 수준이에요.

콘도는 분위기가 꽤 다릅니다. 9월 중간가가 255,000달러로 작년 173,500달러보다 47% 뛰었다고 나오는데, 거래가 13건이라 착시에 가까워요. 누적 중간가 256,000달러, 1.8% 상승이 실제 체감에 더 맞습니다.

콘도 재고는 65채로 14% 늘었고 4.5개월치예요. 판매까지 50일이 걸렸고, 리스팅 가격의 98.2%에 거래됐습니다.

단독주택은 여전히 파는 사람 쪽으로 기울어 있고, 콘도는 사는 사람이 협상을 걸어볼 만한 시장입니다.

SmartMLS 주간 자료에서 10월 24일로 끝난 주의 뉴헤이븐 카운티 재고는 단독주택이 1,440채로 2.2% 줄었고, 콘도는 566채로 20.9% 늘었습니다.

호가는 내리는데 실거래는 왜 버틸까요? 범위도 달도 다른 통계라 단정할 순 없어요. 제 해석은 욕심낸 매물은 값을 내리고, 상태 좋은 집은 여전히 경쟁이 붙는 양극화 쪽입니다.

Freddie Mac 11월 5일 발표에서 30년 고정은 7.18%, 15년 고정은 6.57%입니다. 1년 전 30년 고정이 6.22%였으니 부담이 확 커졌어요.

9월 중간가 395,000달러에 20% 다운페이먼트를 하고 30년 고정 7.18%를 적용하면, 제 계산으로 원리금만 매달 2,141달러입니다. 재산세와 보험은 별도예요.

렌트는 출처별 차이가 커서 나눠서 봐야 합니다. Apartment List 11월 리포트의 중위 렌트는 1,813달러로, 전월보다 0.7%, 1년 전보다 1.5% 올랐어요.

같은 리포트에서 코네티컷 전체는 0.5%, 전국은 0.1% 상승이니 뉴헤이븐이 조금 앞서는 편입니다.

11월 초 갱신된 Zumper 페이지는 평균 렌트를 2,050달러로 잡고, 작년과 거의 같다고 봐요. 2베드룸은 2,000달러로 나옵니다. 집계 방식이 다르니 두 숫자를 섞지 말고 각각의 흐름만 보세요.

동네 차이는 더 큽니다. Zumper 기준으로 다운타운 2,695달러, 이스트록 2,300달러예요. 웨스트빌과 힐은 2,050달러로 같고, 뉴홀빌 1,700달러, 에지우드 1,625달러입니다.

같은 시 안에서도 이만큼 갈려요. 예일과 가까운 이스트록은 학생과 연구자 수요가 받쳐 주는 쪽이고, 웨스트빌은 좀 더 차분한 주거지 느낌입니다. 동네별 평균은 매물 구성에 따라 잘 흔들리니 참고용으로만 보세요.

지역 이슈로는 공급 소식이 제일 큽니다. 올해 4월 시 Planning Commission이 유니언역 맞은편 Union Square 1단계를 승인했어요. 건물 3동에 500유닛 이상, 전체 구상은 2,500유닛이고 1단계 완공 예상은 2030년입니다.

뉴홀빌 Shelton Avenue의 옛 Winchester 공장 부지도 재개발을 추진 중입니다. WFSB 보도에 따르면 옆 부지 새 건물에만 240유닛 이상이 들어서고, 전부 지역 중위소득 60% 이하 가구 대상이에요.

같은 보도에서 시는 10년간 1만 유닛, 그중 30%를 어포더블로 채우는 목표를 내걸었고, 5,800유닛이 대기 중이라고 했습니다. 장기 투자자라면 계산에 넣어야죠.

수요 쪽 변수는 의료 고용이에요. Marcus and Millichap의 2026년 2분기 리포트는 Yale New Haven Health의 인력 감축으로 의료 쪽 채용이 둔화됐다고 짚었습니다. 올해 추가 감축 계획은 없다고 하고요.

실거주 매수라면 저는 단독주택에서 호가 할인을 크게 기대하진 않겠어요. 콘도는 리스팅 가격 아래로 먼저 제안해 볼 만합니다.

세입자라면 재계약 때 위 렌트 통계를 들고 이야기해 보세요. 인상 폭이 과하다 싶으면 시의 Fair Rent Commission에 문의하는 길도 있습니다.

투자자라면 7%대 금리에 렌트 상승이 많아야 1%대인 지금은 현금흐름부터 보수적으로 잡으세요. 재산세는 집마다 다르니 시 Assessor 자료로 직접 확인하시고요.

저라면 다음 SmartMLS 리포트에서 10월 거래 건수와 콘도 재고부터 볼 겁니다. 호가 하락이 실거래까지 내려오는지 거기서 가려질 테니까요.