10월 덴버 메트로의 단독주택 중간 거래가는 $645,000였습니다. 작년 10월보다 고작 0.64% 낮은데, 같은 달 전체 거래는 2,748건으로 23.54%나 줄었습니다. 가격은 버티는데 거래가 말라 있는 시장, 지금 덴버를 한 줄로 줄이면 이렇습니다.

매매 수치는 덴버 메트로 부동산협회(DMAR)가 11월 4일에 낸 10월 리포트에서 가져왔습니다. 덴버 시만 따로 뗀 숫자가 아니라 메트로 전체 집계라는 점은 먼저 짚어 둡니다.

콘도와 타운홈은 표정이 조금 다릅니다. 중간 거래가 $375,000로 9월보다 2.74% 올랐지만 작년 10월보다는 3.25% 낮습니다.

올해 누적으로 보면 차이가 더 선명해집니다. 단독주택 누적 중간값은 $650,000로 2025년, 2024년과 똑같고, 콘도와 타운홈은 $382,500로 작년보다 3.16% 빠졌습니다.

명목 가격이 3년째 같다는 건 물가를 감안하면 실질 가격이 내려왔다는 뜻이기도 합니다. 소유주에게 반가운 얘기는 아니지만 매수자에게는 숨통이 트이는 대목입니다.

팔리는 속도도 갈립니다. 단독주택은 리스팅 가격의 98.55%에 중간 26일 만에 거래됐고, 작년보다 4일 빨라졌습니다.

콘도와 타운홈은 리스팅 가격의 97.69%로 작년 98.17%보다 낮아졌습니다. 거래까지 걸린 기간도 중간 48일로 17.07% 길어졌고요.

DMAR은 콘도와 타운홈 재고가 7개월치를 넘는다고 밝혔습니다. 사는 쪽에는 협상 여지가 크다는 점이 유리하지만, 꼭 팔아야 하는 소유주에게는 꽤 부담스러운 숫자입니다.

제가 가장 오래 들여다본 숫자는 따로 있습니다. 10월에 팔린 집의 65%에 셀러 컨세션이 들어갔고, 평균 금액이 $12,557이었습니다.

중간 거래가만 봐서는 매도인이 실제로 얼마를 내줬는지 다 보이지 않습니다. 가격이 안 빠졌다는 말을 그대로 믿기 어려운 이유입니다.

매물은 DMAR 표현으로 13,000건 안팎이고, 작년 10월보다 3.87% 많습니다. 반면 신규 리스팅은 9월보다 16.70%, 작년 10월보다 9.02% 줄었습니다.

고를 집이 많다는 점은 유리하지만, 새 매물이 줄고 있으니 마음에 드는 집이 계속 나온다고 장담하기는 어렵습니다.

DMAR 시장동향위원장 Amanda Snitker도 10월 시장을 두려움이 결정을 좌우한 달로 설명했습니다. 리포트는 거래 감소를 9월의 모기지 금리 상승 뒤에 예상됐던 흐름으로 봤습니다.

고가 시장도 예외가 아닙니다. 100만 달러 이상 주택의 10월 거래는 작년보다 24.05% 줄었고, 거래 총액은 26.04% 줄어 $656 million이었습니다.

다만 올해 누적 거래는 4,878건으로 작년 4,890건과 거의 같습니다. 한 달 숫자로 단정하기엔 이릅니다.

렌트로 넘어가겠습니다. Apartment List의 11월 리포트에서 덴버 시 중간 렌트는 1베드룸 $1,414, 2베드룸 $1,761, 전체 $1,598입니다.

한 달 전보다 0.7%, 1년 전보다 2.4% 내렸습니다. 같은 리포트의 전국 연간 변동 폭은 0.1%이니 덴버의 하락이 훨씬 큽니다.

그래도 덴버 시 렌트는 전국 중간값 $1,384보다 15.5% 높습니다. 메트로 전체는 $1,632, 연간 -2.0%로 시내보다 살짝 비싸고 하락은 덜합니다.

이 렌트 수치는 11월 리포트 기준이라 DMAR의 10월 매매 수치와 같은 달로 묶어 읽지는 않으셨으면 합니다.

CBRE의 3분기 집계는 숫자가 또 다릅니다. 메트로 평균 렌트가 유닛당 $1,776으로 전분기보다 0.6% 올라 2분기 연속 상승했지만, 1년 전보다는 2.9% 낮습니다.

Apartment List는 중간값, CBRE는 평균이고 표본도 달라서 두 숫자를 직접 비교하면 안 됩니다. 다만 1년 전보다 내렸다는 방향은 같습니다.

CBRE에 따르면 3분기 신규 공급은 1,290유닛으로 5년 만의 최저이고, 평균 점유율은 93.9%로 작년보다 0.4%포인트 올랐습니다.

최근 12개월로 보면 순흡수 7,346유닛이 공급 6,481유닛을 웃돕니다. 지금은 세입자가 유리하지만, 이 흐름이 이어지면 협상 여지는 차츰 좁아질 수 있습니다.

재계약을 앞두고 있다면 근처 건물의 무료 렌트 조건까지 비교해 보는 게 좋습니다. 저라면 월 렌트보다 프로모션을 뺀 실제 부담액으로 따져 보겠습니다.

정책 이슈로는 덴버시의 Unlocking Housing Choices 조닝안이 있습니다. DMAR 설명에 따르면 처음에는 시 전역 주거지에 듀플렉스부터 포플렉스까지 허용하는 안이었는데, 대중교통 우선 도로와 철도역 반경 4분의 1마일 안쪽으로 줄었습니다.

시의회 승인이 남아 있고 빨라야 2027년 봄이라 아직 확정된 얘기는 아닙니다. 신축 주택 크기를 제한하는 별도 안은 연기됐습니다.

11월 6일 DMAR의 잠정 집계에 따르면 덴버 공립학교 재산세 안건 4A가 통과됐고, 규모는 $44 million입니다.

DMAR 계산으로 $624,800짜리 덴버 주택이면 연 $72가 늘어납니다. 이 금액은 세금 설명에 쓰인 덴버 주택 기준값이라 위의 메트로 중간값과 섞어 보면 안 됩니다.

콘도 매수자는 협상력이 크지만 가격 회복이 더딜 수 있습니다. 단독주택 매수자는 컨세션을 받아 낼 여지가 있어도 가격 자체가 크게 싸지지는 않았습니다.

매도자라면 호가보다 컨세션까지 포함한 순수령액으로 계산하는 편이 현실적입니다. 메트로 숫자는 동네별 사정을 가리니, 결정 전에 DMAR의 시와 카운티별 리포트에서 해당 지역을 꼭 확인해 보시기 바랍니다.