내년 초 리스 만기가 돌아오는 오스틴의 2베드룸 세입자를 한 분 떠올려 보겠습니다. 갱신 통지서를 받으면 가장 먼저 드는 고민이 '그냥 연장할까, 옮길까, 아니면 이참에 집을 살까?'일 것입니다.

핵심부터 말씀드리면 10월 렌트는 거의 제자리였습니다. 집값은 아직 10월 수치가 나오지 않아 공개된 9월 수치를 8월과 비교해 드립니다.

렌트부터 보겠습니다. Apartment List 11월호 리포트의 10월 추정치로 오스틴시 전체 중간 렌트는 1,323달러입니다.

한 달 전 10월호에 실린 수치는 1,326달러였으니 3달러 내린 셈입니다. 리포트가 밝힌 10월 변동폭은 -0.2%입니다.

1베드룸은 1,174달러에서 1,172달러로, 2베드룸은 1,429달러에서 1,426달러로 움직였습니다. 내렸다고 말하기도 조금 민망한 폭이지요.

1년 전과 비교하면 1.33% 낮습니다. 전국 중간 렌트 1,384달러보다도 61달러 아래입니다.

범위를 메트로 전체로 넓히면 중간 렌트는 1,296달러, 연간 변동은 -1.2%입니다. 같은 리포트에서 가장 비싼 곳은 비케이브로 1,587달러, 가장 싼 곳은 샌마코스로 1,056달러입니다.

조지타운은 1년 새 5.3% 올랐는데 카일은 7.8% 내렸습니다. 같은 권역이라도 방향이 이렇게 갈리니 옮길 동네의 숫자를 따로 보셔야 합니다.

사이트마다 숫자가 다른 점도 알아 두시면 좋습니다. Apartments.com은 6월 기준 오스틴 1베드룸 평균을 1,397달러로 잡았습니다.

달도 다르고 평균과 중간값이라는 방식도 다르니 어느 쪽이 틀렸다고 할 일은 아닙니다. 흐름은 한 출처 안에서 보고, 실제 가격은 단지에 직접 물어보는 것이 안전합니다.

사실 이 세입자에게는 3달러보다 훨씬 큰 숫자가 있습니다. 바로 입주 프로모션입니다.

CRE Daily가 10월에 전한 Apartment List 자료를 보면 오스틴 아파트의 절반 이상이 한 달 넘는 무료 렌트를 내걸고 있습니다. 공실률은 9.0%로 전국 6.8%보다 높습니다.

1,426달러짜리 2베드룸을 12개월 계약하면서 한 달을 무료로 받는다고 가정해 보겠습니다. 월로 나누면 118달러 83센트가 줄어드는 효과입니다.

그래서 저라면 통지서를 받자마자 근처 단지의 신규 입주 조건부터 알아보겠습니다. 그 조건을 들고 지금 사는 곳의 관리사무소에 갱신 금액을 조정해 줄 수 있는지 묻는 것이지요.

다만 프로모션은 신규 입주자에게만 적용되기도 합니다. 이사 비용까지 더해 보고 나서 옮길지 정하시기 바랍니다.

이 여유가 언제까지 갈지도 궁금하실 텐데요. Matthews의 3분기 보고서는 공실률을 11.8%로 집계했는데, 앞서 본 9.0%와는 집계 방식이 달라 직접 비교할 수는 없습니다.

눈여겨볼 것은 방향입니다. Matthews 자료에서 공실률은 1년 전보다 2.48%포인트 낮아졌고, 3분기 흡수량 6,925가구가 준공량 5,727가구를 앞섰습니다.

연간 준공량도 2024년 32,074가구에서 최근 12개월 14,825가구로 줄었습니다. 언제 뒤집힌다고 단정할 수는 없지만, 세입자 우위가 영원하지는 않다는 신호로 읽습니다.

이제 집값입니다. Unlock MLS 9월 리포트에서 오스틴시 중간 매매가는 570,958달러로, 8월 560,000달러보다 10,958달러 올랐습니다.

메트로 전체도 412,000달러에서 421,000달러로 9,000달러 올랐습니다. 숫자만 보면 반등처럼 보입니다.

그런데 7월 오스틴시 중간값은 577,000달러였습니다. 석 달을 이어 보면 올랐다기보다 오르내린 것이고, 중간값은 그달에 어떤 집이 많이 팔렸느냐에 따라서도 흔들립니다.

거래량은 반대로 줄었습니다. 오스틴시는 8월 844건에서 9월 777건으로, 메트로는 2,501건에서 2,223건으로 감소했습니다.

Unlock MLS의 Vaike O'Grady는 최근의 금리 상승이 구매자에게 또 하나의 장애물이 됐다고 설명했습니다. 메트로 3분기 중간값은 420,000달러로 작년 같은 기간보다 2.3% 낮으니, 저는 9월 한 달보다 이쪽을 더 믿습니다.

협상 여지도 숫자로 보입니다. 9월 오스틴시 매매가는 최초 호가의 92.5%였고 재고는 5.4개월치입니다.

카운티별 9월 중간값은 트래비스 497,400달러, 윌리엄슨 395,000달러, 헤이즈 399,900달러입니다. 헤이즈는 1년 전보다 10.8% 올랐지만 거래가 294건으로 30.5% 줄어든 달이라 크게 의미를 두지는 않겠습니다.

구입 쪽을 따져 보실 때는 중간값보다 그 집의 월 지출을 보셔야 합니다. 모기지 이자율은 렌더에게 받은 실제 견적으로, 재산세는 Travis Central Appraisal District에서 해당 주소로 확인하는 것이 정확합니다.

이 세입자가 1~2년 안에 다시 옮길 수도 있다면 저는 프로모션을 받으며 렌트를 유지하겠습니다. 오래 살 집을 찾았다면 호가에 얽매이지 말고 협상부터 해 보겠고요.

물론 소득과 다운페이 규모, 이사 계획에 따라 답은 달라지니 렌더나 세무 전문가와 함께 숫자를 맞춰 보시기 바랍니다.

9월 리포트가 10월 13일에 나왔으니 같은 일정이라면 10월 매매 수치는 이달 중순쯤 나올 것으로 보입니다. 그때 8월과 9월의 움직임이 이어지는지 확인하고 결정하셔도 늦지 않습니다.