뉴헤이븐과 인근 카운티 지역 중 어느 쪽을 먼저 볼지 고민하던 가족을 최근에 만났다. 예일대학교 근처 도심에 살고 싶은 마음과, 조금 더 넓은 마당이 있는 교외 타운 사이에서 결정을 미루고 있던 경우였다. 같은 예산이라면 두 선택지가 어떻게 갈리는지 숫자로 먼저 짚어보자. 뉴헤이븐 시 자체의 ZHVI 평균 주택가치는 32만3843달러로 1년 전보다 4.3% 올랐고, 계약까지 걸리는 시간은 평균 11일이다. 카운티 전체로 넓혀 보면 올해 3월 기준 중위 거래가가 38만달러로 1년 전보다 5.6% 높다. 도심보다 교외 쪽 중위가가 더 높게 나온다는 점이 이 지역의 특징인데, 이는 예일 주변 렌트 수요가 워낙 두꺼워 매매보다 임대 시장이 더 발달해 있기 때문이다.

실제로 이 도시의 자가 보유율은 28.4%에 불과하다. 인구 대부분이 세입자라는 뜻인데, 그 이유는 예일대학교라는 압도적인 고용 축에 있다. 예일은 전체 직원 약 1만4000명 가운데 6000명 정도가 뉴헤이븐에 거주할 정도로 지역 경제에 깊이 얽혀 있고, 대학이 지역에 미치는 경제적 영향은 연간 70억달러에 이른다. 2021년에는 향후 6년간 1억3500만달러를 시에 자발적으로 지급하기로 하는 등, 대학과 도시가 재정적으로도 긴밀하게 얽혀 있다. 인구는 최근 1년 사이 1.54% 늘었고, 2020년 인구조사 이후로는 9% 가까이 증가했다. 이 배치에서 다룬 도시들 가운데서도 인구 증가 속도가 빠른 편에 속한다.

도심과 교외를 비교하면 장단점이 뚜렷하게 갈린다. 도심 쪽은 상대적으로 매입가가 낮고 임대 수요가 두꺼워 투자자에게 관심을 받는 편이다. 반면 학군을 중요하게 보는 가정이라면 교외 타운의 평가가 대체로 더 높다는 점이 고려 대상이 된다. 두 지역 모두 GreatSchools나 Niche 등급을 참고할 수 있지만, 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 다른 주에서 이주하는 가족이라면 코네티컷 특유의 높은 재산세율을 반드시 예산에 넣어야 하고, 도시와 교외 타운 사이에도 세율 차이가 크다는 점을 참고해야 한다.

투자 쪽에서 보면 도심 렌트는 평균 월 1258달러 수준이다. 앞서 말한 ZHVI 32만3843달러를 기준으로 계산하면 총임대수익률은 4%대 중반으로, 이 배치의 다른 도시들과 비교하면 다소 낮은 편이다. 대신 자가 보유율이 낮고 학생과 병원 종사자 등 임차 수요가 꾸준하다는 점에서 공실 리스크는 상대적으로 낮게 볼 수 있다. 다만 캡레이트가 낮은 시장에서는 레버리지를 과도하게 일으키면 금리 변동에 따른 현금흐름 부담이 커질 수 있으므로 신중하게 접근할 필요가 있다.

대출을 활용한다면 30년 고정 모기지 평균 금리가 6.6% 안팎이라는 점을 기준으로 도심과 교외 각각의 상환 부담을 비교해 보는 편이 좋다. 코네티컷은 재산세율이 전국에서도 높은 편에 속해, 재평가 시점에 세금이 함께 오를 가능성을 미리 계산에 넣어야 한다. 4%대 중반의 임대수익률은 낮아 보일 수 있지만, 예일 관련 임차 수요가 꾸준하다는 점에서 공실 리스크가 상대적으로 낮다는 장점과 함께 저울질해야 한다. 다만 과도한 레버리지로 접근했다가 금리가 다시 오르면 낮은 수익률 구조에서는 현금흐름이 더 쉽게 마이너스로 돌아설 수 있다는 점도 유의해야 한다. 제가 살펴본 사례 중에는 도심 콘도를 매입해 대학원생에게 임대한 뒤 재계약 시기마다 공실 없이 세입자가 이어졌다는 경우가 있었는데, 이는 예일과 인근 병원 단지가 만들어내는 꾸준한 수요 덕분이었다.

결국 도심과 교외 중 어느 쪽이 맞는지는 실거주냐 투자냐에 따라 답이 달라진다. 임대 수요와 접근성을 우선한다면 도심 쪽이, 학군과 공간을 우선한다면 교외 쪽이 현실적인 선택으로 보인다. 이 글의 수치는 특정 시점의 참고 자료이며, 실제 매매나 투자 결정 전에는 지역 전문가와 상담해 보기 바란다.