온라인 렌트 수익률 계산기에 숫자를 넣어봤는데 결과가 매번 다르게 나온다는 문의를 받은 적이 있다. 계산기마다 어떤 항목을 넣고 빼는지가 다르기 때문에 생기는 차이다. 롤리 매물 하나를 예로 놓고 처음부터 끝까지 직접 계산해 보면 그 차이가 어디서 오는지 분명해진다.

RentCafe가 2026년 7월 기준으로 집계한 롤리 평균 렌트는 월 1575달러이고, Zumper 집계로는 1772달러로 더 높게 나온다. 같은 시기 Zillow 주택가치지수는 약 43만5237달러다. RentCafe 기준으로 계산하면 연간 렌트수입 1만8900달러를 매입가로 나눈 총수익률은 약 4.3퍼센트다. 계산기에 이 숫자만 입력하면 여기서 결과가 끝나버린다.

다음 단계로 재산세를 넣어야 한다. 웨이크 카운티의 실효 재산세율은 SmartAsset 집계 기준 약 0.75퍼센트다. 이 비율로 계산하면 롤리 주택 한 채에 연간 약 3264달러의 재산세가 붙는다. 여기에 보험료, 관리비, 유지보수비를 더해 50퍼센트 룰을 적용하면 순영업소득은 연 9450달러가 되고, 캡레이트는 2.2퍼센트로 내려온다. 계산기가 재산세 항목을 비워둔 채로 돌아가면 총수익률과 캡레이트 사이의 이런 간격이 통째로 사라진다.

그다음 단계는 캐시온캐시 수익률이다. 계산기에 다운페이먼트 비율과 대출 이자율을 입력하면 실제로 투입한 현금 대비 세전 현금흐름이 나오는데, 대출 조건을 바꿔가며 여러 번 돌려봐야 감이 잡힌다. 같은 매물이라도 다운페이먼트를 얼마나 넣느냐에 따라 캐시온캐시 수익률이 캡레이트보다 높게도 낮게도 나올 수 있다.

1퍼센트 룰로 보면 매입가의 1퍼센트인 월 4352달러 렌트가 나와야 하는데 실제 렌트는 이보다 낮다. 계산기 결과를 볼 때는 어떤 항목이 반영되어 있고 어떤 항목이 빠져 있는지부터 확인하는 것이 첫 단계로 보인다. 매달 현금흐름과 함께 집값 상승분, 대출 원금 상환으로 쌓이는 자산까지 봐야 총수익 전체가 완성된다.

롤리는 RentCafe 기준으로 최근 1년 렌트가 2퍼센트 내렸지만, Zumper 기준으로는 1퍼센트가량 오르며 자료마다 방향이 엇갈린다. 리서치 트라이앵글 지역의 기술직 일자리가 꾸준히 늘면서 장기적인 렌트 수요 자체는 탄탄하지만, 최근 신축 아파트 공급이 늘어난 영향으로 단기 렌트 상승 속도는 주춤한 상태로 보인다.

타주에서 롤리로 옮겨오는 경우, 특히 재산세가 높은 지역에서 온 분이라면 웨이크 카운티의 실효세율이 상대적으로 낮게 느껴질 수 있다. 다만 시 자체 세율과 카운티 세율이 별도로 부과되는 구조라, 계산기에 카운티 세율만 넣고 시 세율을 빠뜨리면 실제보다 낮은 재산세로 계산될 수 있다. 계산기 결과를 받아든 뒤에는 이 두 항목이 모두 반영되어 있는지부터 확인해 보는 것이 안전하다.

매입가 흐름을 보면 다소 특이한 지점이 있다. Zillow 기준 롤리 주택가치는 최근 1년간 2.0퍼센트 내렸다. 리서치 트라이앵글 지역의 탄탄한 일자리 기반을 생각하면 의외로 느껴질 수 있는데, 이는 최근 신축 공급이 크게 늘면서 매입가 상승 속도가 일시적으로 조정을 받고 있는 것으로 보인다. 캡레이트가 2.2퍼센트로 낮게 나오는 시장에서 시세차익까지 주춤하다면, 롤리는 단기 현금흐름보다는 장기 수요를 보고 접근하는 시장에 가깝다고 볼 수 있다. 예를 들어 다운페이먼트 20퍼센트를 기준으로 잡으면, 매입가 43만5237달러의 20퍼센트인 약 8만7047달러가 실제 투입 현금이 된다. 순영업소득 9450달러에서 대출 원리금 상환액을 뺀 세전 현금흐름을 이 투입 현금으로 나눠보면 캐시온캐시 수익률이 나오는데, 계산기에 이 다운페이먼트 비율과 대출 이자율을 정확히 입력했는지부터 다시 확인해 보는 것이 마지막 점검 포인트다.

재산세율과 보험료는 카운티와 매물 상태에 따라 달라질 수 있어 실제 주소 기준으로 다시 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 회계사 상담을 권한다.