몬터레이에서 콘도를 알아보던 한 바이어가 대출 승인 직전 막힌 적이 있다. 매물 자체는 문제없었다. 문제는 건물이었다. 그 단지의 임대 세대 비율이 너무 높아서, 은행이 일반 컨벤셔널 론이 아니라 금리가 높은 논워런터블 콘도(non-warrantable condo) 대출로만 진행하겠다고 통보한 것이다. 콘도를 볼 때는 유닛보다 건물 전체의 재무 상태를 먼저 봐야 하는 이유가 여기 있다.

Fannie Mae 기준은 명확하다. 체납 세대가 15퍼센트를 넘거나, 임대 세대 비중이 통상 50퍼센트를 넘거나, 리저브펀드가 예산의 10퍼센트에 못 미치거나, 계류 중인 소송이 있으면 non-warrantable로 분류된다. 이 중 하나만 걸려도 대출 조건이 확 달라진다. 오퍼를 넣기 전에 HOA에 콘도 인증 설문을 요청해 이 항목들을 먼저 확인하는 것이 순서다.

가격을 보면, 2026년 6월 기준 몬터레이 중간 주택가는 124만8500달러, 평균 매매가는 131만2361달러다. 콘도만 놓고 보면 1베드룸 중간가가 49만2000달러, 2베드룸이 71만2500달러 선이다. 단독주택과 비교하면 콘도의 진입장벽이 낮은 편이다. 하지만 몬터레이 카운티 콘도 HOA 관리비 중간값이 월 413달러라는 점도 함께 계산해야 실제 월 부담이 나온다.

건물 구조도 짚어야 한다. 캘리포니아 SB 326에 따라 HOA가 관리하는 콘도는 9년 주기로 발코니 등 외부 구조물 점검을 받아야 한다. 콘도의 첫 점검 기한은 2026년 1월 1일로 지났다. 점검을 아직 안 받았다면 이미 규정 위반이고, 벌금 리스크가 있다는 뜻이다. 반대로 점검을 마쳤다면 그 결과가 리저브 스터디에 반영됐는지, 보수가 필요한 항목이 있는지를 확인하면 된다.

확인할 순서를 정리하면 이렇다. 첫째, 콘도 인증 설문으로 워런터블 여부부터 본다. 둘째, 최근 2, 3년 재무제표와 예산안을 본다. 셋째, SB 326 점검 이력과 리저브 스터디를 본다. 넷째, 예정된 특별부과금이 있는지 관리단 회의록에서 확인한다. 이 네 가지가 매매가보다 먼저 걸러져야 할 항목이다.

워런터블 여부가 왜 이렇게 중요한지는 대출 금리를 비교해 보면 바로 드러난다. 논워런터블로 분류된 콘도는 컨벤셔널 대출보다 다운페이먼트 요건이 높고 금리도 눈에 띄게 붙는 경우가 많다. 매입 시점에는 현금으로 버틸 수 있다 해도, 나중에 되팔 때 새 매수자가 같은 벽에 부딪히면 매물 자체의 유동성이 떨어진다. 그래서 워런터블 여부는 지금 내가 받을 대출뿐 아니라 몇 년 뒤 재판매가에도 영향을 준다. 오랫동안 시장을 지켜본 입장에서 보면, 매매가가 시세보다 눈에 띄게 낮은 콘도일수록 이 워런터블 문제가 걸려 있는 경우가 실제로 적지 않았다.

임대 투자 관점에서 몬터레이는 관광 수요와 몬터레이 베이 지역 특유의 렌트 수요가 있는 시장이다. 다만 해안 인근 건물일수록 보험료 상승 폭이 커지는 추세라, 렌트 수익률을 계산할 때 관리비와 보험료 인상 가능성을 함께 넣어야 한다. 계절적으로 관광객이 몰리는 시기와 그렇지 않은 시기의 공실률 차이도 렌트 전략을 세울 때 함께 고려할 부분이다.

타주에서 오는 바이어라면 재산세와 보험 체계가 이전 거주지와 다르다는 점도 감안해야 한다. 캘리포니아는 매입가 기준으로 재산세가 매겨지는 프로포지션 13 체계를 쓰고 있어, 매년 시가에 따라 재산세가 재산정되는 주에서 온 바이어라면 이 차이를 처음에는 낯설게 느낄 수 있다. 보험 쪽도 마찬가지다. 해안 인근 카운티는 화재보험 가입 자체가 까다로워지는 경우가 있어, 오퍼 전에 보험사 견적을 미리 받아 보는 편이 클로징 이후 놀라는 일을 줄여 준다. 학군을 보는 가정이라면 GreatSchools 등급을 참고하되 배정 학교는 구매 전 직접 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 상담해 보기 바란다.