몬터레이 반도로 은퇴 이주를 준비하던 한 가정이 있었다. 손주 학년에 맞춰 학교부터 알아봤다. 처음엔 공립 학군으로 충분할 줄 알았다.

하지만 스티븐슨 스쿨 이야기를 듣고 생각이 바뀌었다. 이 학교는 카멜 캠퍼스에서 유치부터 중학교, 페블비치 캠퍼스에서 고등학교 과정을 운영한다.

학비는 만만치 않다. 통학생 기준 연 학비가 7만 7900달러다. 기숙사 이용 시 보딩비까지 합쳐 8만 5900달러 수준이다. 다만 재학생의 35퍼센트가 재정 지원을 받고 있고, 지원 규모는 800만 달러에 이른다.

성적은 확인해 볼 만하다. 평균 SAT 점수는 1280점, ACT는 33점이다. 학급당 평균 12명, 교사 1인당 학생 수는 8명이다. 합격률은 40퍼센트로 지원자를 꽤 걸러낸다.

대학 진학 실적도 구체적으로 나와 있다. 최근 졸업생 기준 상위 50위권 대학 진학 비율이 22.9퍼센트, 상위 25위권이 12.21퍼센트다. 하버드 예일 프린스턴 스탠퍼드 MIT로 진학한 비율은 3.05퍼센트로 집계된다.

학급 규모가 작다는 점도 함께 봐 둘 만하다. 학생 517명에 교사 1인당 학생 수가 8명이면, 교사가 학생 개개인의 학업 진행 상황을 세세하게 챙길 여지가 그만큼 넓어진다는 뜻으로 읽을 수 있다.

문제는 이 학교 인근 주거 비용이다. 페블비치 지역 주택 중위 매매가는 최근 한 달 기준 400만 달러다. 전년 대비 44.6퍼센트 오른 수치다. 4월 기준으로는 384만 8000달러가 잡히기도 했다.

카멜 쪽은 조금 낮다. Zillow 기준 카멜바이더씨의 평균 주택 가치는 228만 971달러다. Redfin은 최근 3개월 중위 매매가를 320만 달러로 집계했다. 전년 동기 대비 13.1퍼센트 오른 수치다.

결국 이 가정은 카멜 쪽 렌트로 방향을 틀었다. 학비에 주택 매입까지 더하면 예산이 두 배로 벌어지기 때문이다. 렌트로 시작해 학교 적응을 지켜보며 매입 시점을 조율하는 방식이 현실적인 선택으로 보인다.

몬터레이 반도는 카운티별 재산세 규정과 별도로 보험료 부담도 크다. 해안가 화재보험 가입 조건이 까다로워지는 추세라 보험사 견적을 미리 받아보는 것이 안전하다.

제가 살펴본 사례 중에는 은퇴 이주 가정만 있는 게 아니다. 손주를 데리고 오는 조부모 세대, 원격 근무로 자리를 옮긴 젊은 부부까지 다양하다. 공통점은 다들 학비와 주택 예산 사이에서 균형점을 찾는다는 것이다.

렌트로 시작할 경우에도 계약 기간을 짧게 잡기보다 1년 단위로 맞추는 편이 좋다. 학기 중간에 다시 이사하는 부담을 줄일 수 있기 때문이다.

매입을 검토한다면 캘리포니아의 매입가 기준 재산세 구조와 함께, 이 지역 특유의 화재보험 갱신 조건도 계약 전 별도로 확인해 두는 것이 좋다.

한국에서 바로 건너오는 가정이라면 미국식 부동산 거래 절차 자체를 낯설어하는 경우가 많다. 전세 제도가 없고, 매매와 렌트 모두 에스크로 회사를 거쳐 진행된다는 점부터 알아두면 이후 진행이 한결 수월하다.

투자 목적이라면 몬터레이 반도처럼 공급이 제한된 해안 지역은 장기적으로 수요가 꾸준한 편이지만, 시세 변동 폭도 함께 크게 나타날 수 있다는 점은 리스크로 감안해야 한다.

정리하면 이렇다. 학비와 대학 진학 실적은 스티븐슨 스쿨 자료로 확인할 수 있고, 주거 비용은 페블비치와 카멜 중 어느 쪽을 택하느냐에 따라 크게 달라진다. 둘을 함께 놓고 예산선을 정하는 것이 순서다.

결국 학교 선택이 먼저고, 주거지는 그 다음이다. 순서를 바꿔서 집부터 구하면 나중에 학교 옵션이 오히려 좁아지는 경우를 여러 번 봤다.

학군 경계는 자주 바뀔 수 있어 계약 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자 및 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 권한다.