이미 두 채를 보유한 투자자가 세 번째 매입을 고민하며 찾아온 적이 있다. 브루클린을 후보로 올렸는데, 이유는 간단했다. 임대 수요가 꾸준하다는 것이었다. 다만 매매가와 재산세 구조가 다른 자치구와 다르다는 점은 미처 계산에 넣지 않고 있었다.

브루클린의 평균 렌트는 2026년 7월 기준 월 3,828달러다. 중위 렌트는 2026년 6월 기준 4,350달러로 전년 대비 8퍼센트 올랐다. 매물 부족이 원인이다. 최근 몇 년 사이 가장 낮은 재고 수준을 기록하면서 시장에 나온 매물은 평균보다 30퍼센트 빠르게 소진되고 있다. 렌트가 높은 만큼 매매가도 높다는 점을 함께 봐야 한다.

세 번째 매입을 검토할 때 가장 먼저 확인할 것은 대출 조건이다. 투자용 주택은 다운페이먼트가 실거주 주택보다 높다. 통상 15에서 25퍼센트다. 신용점수는 620점 이상이면 대출이 가능하지만, 740점 이상이어야 유리한 금리를 받는다. 금리도 실거주용보다 0.5에서 0.75퍼센트포인트 높게 책정된다. 이미 두 채의 대출이 있는 상태라면 이 조건이 세 번째 매입에서 더 엄격하게 적용될 수 있다는 점도 함께 짚어야 한다.

다음은 재산세다. 브루클린의 아파트나 콘도처럼 4세대 이상 건물은 클래스 2로 분류된다. 2026 회계연도 명목세율은 12.439퍼센트, 평가비율은 시장가치의 45퍼센트다. 캡 적용 전 실효세율은 약 5.6퍼센트 수준까지 올라간다. 다만 평가액 상승은 연간 8퍼센트, 5년간 30퍼센트로 상한이 걸려 있다. 반면 1에서 3세대 단독 및 타운하우스는 클래스 1로 분류되어 실효세율이 약 1.2퍼센트에 그친다. 어떤 건물 유형을 매입하느냐에 따라 재산세 부담이 크게 갈린다는 점을 기억해야 한다.

• 클래스 1과 클래스 2의 재산세 실효세율 차이 확인
• 렌트 소득의 75퍼센트만 대출 심사에 반영된다는 점 감안
• 기존 대출이 있는 경우 추가 매입 시 대출 조건 재확인
• 건물 세대수와 준공연도로 렌트 안정화 적용 여부 확인

세입자법도 확인해야 한다. 뉴욕주는 2019년 Housing Stability and Tenant Protection Act로 임대인 규정을 강화했다. 1974년 이전에 지어진 6세대 이상 건물은 rent stabilization 대상이다. 렌트 인상 폭과 갱신 조건이 별도로 규제된다. 브루클린에는 이런 오래된 다세대 건물이 많다. 매입하려는 건물의 세대수와 준공연도를 계약 전에 반드시 확인해야 한다.

여기에 랜드로드 보험료, 관리업체 위탁 시 월세의 8에서 12퍼센트 수수료, 매년 자산가치의 1퍼센트 수준의 유지보수 비용까지 더해야 실제 순현금흐름이 나온다. 여러 채를 보유한 투자자라면 매각 후 재투자를 계획할 때 1031 교환을 통해 양도소득세를 이연하는 방법도 함께 검토해볼 만하다. 매입 자산이 늘어날수록 이런 항목 하나하나를 정확히 짚는 것이 결과의 차이를 만든다.

두 채를 보유한 투자자와 상담할 때 늘 짚는 부분이 있다. 자산을 늘릴수록 대출기관이 요구하는 서류와 예비 자금 기준도 함께 올라간다는 점이다. 순영업소득을 매입가로 나눈 캡레이트를 기존 자산과 나란히 비교해 보면, 새로 매입할 매물이 포트폴리오 전체의 현금흐름을 개선하는지 아니면 단순히 자산 숫자만 늘리는지 구분할 수 있다. 세 번째 매입을 고려할 때는 렌트 수익률뿐 아니라 기존 대출 부담과 함께 계산해 보는 것이 순서에 맞다. 자산이 늘어날수록 대출기관이 요구하는 예비 자금 기준도 함께 올라가므로, 세 번째 매물의 다운페이먼트만 준비하는 것이 아니라 기존 두 채의 공실 기간까지 버틸 수 있는 현금을 함께 남겨두는 편이 안전하다. 매입 자산이 늘어날수록 보수적으로 계산하는 습관이 결과적으로는 더 오래 살아남는 투자로 이어지는 경우를 자주 보았다.

이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산과 세무 전문가의 상담을 받아보기 바란다.