브루클린 렌트는 뉴욕에서도 손꼽히게 비싸다. 그런데 유닛 타입별로 뜯어보면 의외의 지점이 나온다. 방 개수가 늘수록 렌트도 계속 오를 것 같지만, 실제로는 그렇지 않다.

RentCafe 기준 수치부터 본다. 스튜디오 평균은 3,670달러, 면적은 476평방피트다. 1베드룸은 평균 4,087달러, 665평방피트다. 2베드룸은 평균 4,210달러, 931평방피트다. 여기까지는 예상대로 방이 늘수록 렌트도 오른다.

문제는 3베드룸이다. 평균이 2,626달러로 오히려 2베드룸보다 낮다. 면적은 1,018평방피트로 더 넓은데도 그렇다. 왜 이럴까.

이유는 데이터 구성에 있다고 본다. 브루클린 하이츠나 윌리엄스버그처럼 렌트가 비싼 프라임 지역은 1에서 2베드룸 신축 위주로 공급된다. 3베드룸은 오히려 렌트 규제가 걸린 구축 건물이나 외곽 자치구 경계 쪽에 몰려 있다. 그래서 평균을 내면 3베드룸이 낮게 잡히는 것으로 보인다.

정리하면 다음과 같다.

• 스튜디오: 평균 3,670달러, 약 476평방피트
• 1베드룸: 평균 4,087달러, 약 665평방피트
• 2베드룸: 평균 4,210달러, 약 931평방피트
• 3베드룸: 평균 2,626달러, 약 1,018평방피트로 구축과 외곽 비중이 커 평균이 낮게 잡히는 것으로 추정

수요층도 나눠서 봐야 한다. 스튜디오와 1베드룸은 맨해튼 출퇴근이 짧은 젊은 직장인이 주로 찾는다. 2베드룸은 룸메이트 두 명이 나눠 사는 경우가 많다. 3베드룸은 성격이 다르다. 자녀를 둔 가정, 대가족이 함께 사는 한인 가구, 렌트 규제 혜택을 오래 누린 장기 거주자가 섞여 있다.

신축 공급은 1에서 2베드룸에 쏠려 있다. 개발사 입장에서 소형 유닛을 여러 개 만드는 편이 임대 회전율과 수익률 면에서 유리하기 때문이다. 3베드룸 신축은 드물다. 있어도 프리미엄이 붙어 시장 평균과는 다른 가격대로 나온다.

렌트 갭이 주는 시사점은 명확하다. 브루클린에서 3베드룸을 구할 때는 평균치만 보고 판단하면 안 된다. 지역과 건물 연식에 따라 편차가 크기 때문이다. 프라임 지역 3베드룸 신축은 오히려 2베드룸보다 훨씬 비싸질 수 있다.

한인 가구라면 예산과 지역을 같이 정해야 한다. 대가족이면서 예산이 넉넉하지 않다면 렌트 규제가 있는 구축 3베드룸을 파크슬로프나 벤슨허스트 등 외곽 쪽에서 찾는 편이 현실적이다. 신축을 원한다면 3베드룸 대신 2베드룸을 우선 알아보고 자녀 방을 나눠 쓰는 방식도 고려할 만하다. 기준 시점은 2026년 7월이다.