프로비던스 시내에서도 어느 동네인지에 따라 사정이 크게 갈린다는 것을 최근 만난 한 임대인의 계산 실수에서 다시 확인했다. 그는 캡레이트가 높게 나온 매물을 보고 곧바로 현금흐름도 그만큼 나올 거라 판단해 계약을 서둘렀는데, 실제 매달 통장에 들어오는 돈은 그 숫자와 거리가 있었다.

프로비던스 전체 렌트 중위값은 월 2,195달러 수준이다(2026년 5월 기준). 그가 본 매물은 이보다 조금 높은 편에 속하는 동네였고, 매입가는 프로비던스 평균 주택 가치인 42만 9,449달러(Zillow, 2026년 4월 30일 기준)에 근접했다. 연간 렌트수입을 매입가로 나눈 총수익률은 6.1퍼센트 정도로, 로드아일랜드 다른 지역과 비교하면 나쁘지 않은 숫자였다.

여기서 캡레이트를 구하려면 운영비용을 먼저 빼야 한다. 로드아일랜드의 평균 실효 재산세율은 1.32퍼센트 수준으로(2026년 기준) 전국 평균보다 높은 편에 속한다. 43만 달러대 주택이라면 연간 재산세만 5,700달러 가까이 나가고, 여기에 보험료와 유지보수비, 공실손실을 더하면 순영업소득은 눈에 띄게 줄어든다. 50퍼센트 룰로 어림잡으면 캡레이트는 3퍼센트 안팎까지 내려간다. 그가 처음 본 총수익률 6.1퍼센트와는 절반 가까이 차이가 나는 셈이다.

문제는 그다음이다. 이 임대인은 캡레이트 3퍼센트를 그대로 캐시온캐시 수익률로 착각해 대출 조건을 검토하지 않은 채 계약을 진행했다. 캐시온캐시는 실제 투자한 현금, 즉 다운페이먼트와 클로징비용을 기준으로 세전 현금흐름을 나눠야 하는데, 대출 이자가 높은 시기에는 원리금 상환액이 커서 캡레이트보다 캐시온캐시가 오히려 더 낮게 나오는 경우가 흔하다. 같은 프로비던스 안에서도 재산세율이 조금씩 다른 동네를 비교해보면 이 차이는 더 벌어진다.

캡레이트와 캐시온캐시를 구분한 뒤에도 놓치지 말아야 할 부분이 있다. 대출원금 상환에 따른 자산 증가, 향후 시세차익, 감가상각에 따른 세제 혜택까지 포함한 총수익이라는 큰 그림이다. 캐시온캐시가 캡레이트보다 낮게 나온다고 해서 그 매물이 무조건 나쁜 선택은 아니며, 대출 원금이 쌓이는 속도와 프로비던스 특정 동네의 시세차익 가능성을 함께 견줘봐야 온전한 판단이 가능하다.

제가 살펴본 사례 중에는 같은 프로비던스 안에서도 이스트사이드와 사우스프로비던스처럼 동네에 따라 렌트 수준과 재산세 평가액이 꽤 다르게 형성된 경우가 있었다. 같은 예산이라면 어느 동네가 캡레이트에서 유리한지, 어느 동네가 학군 때문에 시세차익 잠재력이 더 큰지를 나란히 놓고 비교해보는 것이 프로비던스에서는 특히 중요하다.

다운페이먼트 20퍼센트, 실투자금 9만 달러 안팎을 가정해 캐시온캐시를 다시 계산해보면 캡레이트 3퍼센트보다 낮은 2퍼센트대에 그치는 경우도 나올 수 있다. 이 차이를 미리 확인했다면 그 임대인은 계약을 서두르기 전에 대출 조건을 한 번 더 비교해볼 여유를 가질 수 있었을 것이다. 동네별 재산세 평가액 차이는 물론, 렌트 상승 속도도 서로 다르게 나타날 수 있어 캐시온캐시를 다시 계산할 때는 이 부분까지 함께 반영해보는 것이 좋다. 이 임대인의 경험은 캡레이트라는 숫자 하나에만 의존해 서둘러 판단하지 말라는 점을 잘 보여준다.

제가 살펴본 사례들을 보면, 프로비던스처럼 동네별 재산세와 렌트 수준 편차가 있는 도시에서는 총수익률, 캡레이트, 캐시온캐시를 순서대로 짚어보는 습관이 특히 중요하다. 한인 가정이 학군을 이유로 특정 동네를 눈여겨보는 경우도 많은데, 학군 경계는 자주 바뀌므로 GreatSchools 등급과 함께 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해보길 권한다. 재산세와 임대 관련 규정은 타운별로 차이가 있을 수 있으니, 실제 계약 전에는 전문가와 함께 세부 조건을 다시 짚어보는 것이 안전하다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니다.