여러 채를 보유한 투자자가 로랜하이츠와 인접 지역 매물을 나란히 놓고 비교해달라고 한 적이 있다. 같은 예산이라면 어느 쪽이 나은지 숫자로 갈라 보자는 요청이었다.

로랜하이츠의 평균 렌트는 RentCafe 기준 월 2251달러다. 다른 통계에서는 3100달러 선으로 잡히기도 해 자료마다 편차가 크다. 스튜디오는 978달러, 1베드룸은 2035달러, 2베드룸은 2403달러, 3베드룸은 2595달러 이상이다. 매물 유형에 따라 렌트 폭이 넓은 만큼, 1% 룰을 적용할 때 유닛 타입별로 따로 계산해야 오차가 줄어든다.

대출 조건은 다른 지역과 같다. 다운페이먼트는 15에서 25%로 높고, 신용점수는 620점이 최소선이지만 740점 이상이어야 유리한 금리를 받는다. 금리도 실거주용보다 0.5에서 0.75%포인트 높다(Fannie Mae, Freddie Mac 가이드라인). 렌트 소득은 예상액의 75%까지만 대출 심사에 반영되고, 리스 계약서나 감정평가서의 렌트 스케줄이 필요하다.

캡레이트로 비교하면 차이가 더 뚜렷하다. 순영업소득을 매입가로 나눈 값인데, 광고 렌트를 그대로 곱하지 말고 공실 기간과 관리비, 재산세, 보험료를 뺀 숫자로 계산해야 한다. 세입자가 있는 매물을 인수한다면 리스 승계 조건과 보증금 이관 절차를 클로징 전에 확인해야 한다. 콘도라면 HOA의 렌탈 제한 조항도 비교 항목에 넣어야 한다.

세입자법은 지역에 따라 갈린다. 로랜하이츠는 LA 카운티 비법인 지역이라 County Rent Stabilization and Tenant Protections Ordinance가 적용된다. 1995년 2월 1일 이전 건물이 대상이며, 2025년 7월부터 2026년 6월까지 적용되는 인상 상한은 완전 적용 대상 1.93%, 4유닛 이하 소규모 자가인증 임대인은 2.93%다. 같은 카운티라도 인근 시로 넘어가면 캘리포니아 주 전체 기준인 Tenant Protection Act가 적용되고, LA와 오렌지카운티 권역 상한은 8.7%로 훨씬 높다. 건물 위치와 건축 연도에 따라 렌트 전략이 완전히 갈리는 셈이다.

재산세는 Prop 13 기준 실효세율이 대체로 1.1에서 1.25% 선이다. 관리 위탁 수수료는 월세의 8에서 12%, 유지보수 적립은 자산가치의 1% 정도가 기준이다. 랜드로드 보험은 일반 주택보험보다 보험료가 높다. 인상 상한이 낮은 매물은 장기 보유 시 현금흐름 개선 속도가 더디다는 점도 비교에 넣어야 한다.

관리 위탁 수수료는 월세의 8에서 12%가 기준이다. 랜드로드 보험은 임대 손실과 배상책임까지 포함되어 일반 주택보험보다 비싸다. 로랜하이츠는 콘도와 타운하우스 비중이 높은 편이라 HOA 월 납부액이 캡레이트에 미치는 영향이 크다. 두 매물을 비교할 때는 HOA 비용까지 포함한 순영업소득으로 다시 계산해야 정확한 비교가 된다.

캘리포니아는 매도인에게 Transfer Disclosure Statement와 Natural Hazard Disclosure 제출을 요구한다. 두 지역 모두 위험 구역 등급이 다를 수 있어 계약 전 서류를 비교해 보는 편이 좋다. 1031 교환을 활용할 때는 매도 후 45일 이내에 대체 자산을 지정하고, 180일 이내에 매입을 마쳐야 한다는 기한 규정도 비교 항목에 넣어야 한다(IRS). 결국 같은 예산이라도 조례와 위험 등급, 기한 규정까지 다 따져야 제대로 된 비교가 된다.

그 투자자는 결국 County 조례 대상이 아닌 신축 매물로 방향을 잡았다. 인상 여력이 큰 쪽을 택한 셈이다. 같은 예산이라도 위치 하나로 장기 수익률이 갈린다는 점을 다시 확인한 사례였다. 매도 시점에는 1031 교환으로 양도소득세를 이연하는 방법도 남아 있다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 계약 전에는 전문가 상담을 받아보기 바란다.