샌디에이고에서 투자용 주택 문의를 받으면 매입가나 렌트비보다 먼저 확인하는 것이 있다. 바로 그 주소가 어떤 임대 관련 규정의 적용을 받는지다. 같은 캘리포니아 안에서도 도시마다 세입자 보호 수준이 달라서, 이 부분을 건너뛰고 숫자만 보면 나중에 예상치 못한 제약에 부딪히는 경우가 많다.

렌트 수준부터 짚어보면, 샌디에이고 평균 렌트는 2026년 8월 기준 월 2768달러 수준이다(Zumper). 2베드룸 기준으로는 3293달러까지 올라간다(RentCafe). 매입가의 1% 이상을 월 렌트로 받을 수 있는지 가늠해 보는 1% 룰을 적용해 보면, 이 지역 중간 매입가 대비 렌트 수준이 어느 선에 있는지 대략적인 그림이 그려진다.

최근 1년 흐름을 보면 샌디에이고 렌트는 오히려 소폭 내림세다. Zumper 기준으로 지난 한 달은 보합이었고 전년 대비로는 1% 낮아졌으며, Zillow 기준으로도 1년 전보다 17달러 줄었다. 매입가 60만달러대 매물을 기준으로 1% 룰을 계산해 보면 월 렌트가 6000달러는 나와야 하는데, 2베드룸 중간 렌트가 3293달러 수준이라는 점을 감안하면 이 지역에서 1% 룰을 그대로 충족하는 매물은 흔치 않다. 룰에 못 미친다고 곧바로 투자에 맞지 않는다고 단정할 것이 아니라, 장기 시세 차익까지 함께 놓고 판단해야 할 부분이다.

임대법 쪽을 보면, 샌디에이고 시 자체의 렌트 상한 조례는 없다. 대신 캘리포니아 주 전역에 적용되는 AB 1482, 즉 Tenant Protection Act가 기본 틀이 된다. 연간 인상 폭을 5%에 지역 물가상승률을 더한 값과 10% 중 낮은 쪽으로 제한하는데, 2025년 8월부터 2026년 7월까지 샌디에이고-칼스배드 권역 기준 상한은 8.8%다. 여기에 더해 2023년부터 시행된 샌디에이고 시 자체의 세입자 보호 조례가 정당한 사유 없는 퇴거를 제한하고, 통지 절차와 이주비 지급 의무까지 얹어 놓았다. 원래 AB 1482에서 예외였던 단독주택도 이 조례 아래서는 정당 사유 퇴거 규정을 적용받을 수 있다는 점은 놓치기 쉬운 부분이다.

대출 조건은 실거주 주택과 다르게 움직인다. 투자용 대출은 다운페이먼트가 통상 15%에서 25% 수준으로 실거주보다 높고, 신용점수는 620점부터 심사가 가능하지만 유리한 금리를 받으려면 740점 이상은 되어야 한다. 금리 자체도 실거주용보다 0.5에서 0.75%포인트 높게 책정되는 경우가 일반적이다(Fannie Mae, Freddie Mac 투자용 주택 대출 가이드라인). 렌트 수입을 대출 심사에 반영할 때도 은행이 예상 렌트의 100%를 그대로 인정해 주지 않는다. 대개 75% 선까지만 소득으로 잡고, 이때 리스 계약서나 감정평가서에 딸린 렌트 스케줄이 필요하다.

TPO 조례는 정당한 사유 없는 퇴거를 막으면서 위반 시 이주비 지급 의무까지 얹어 놓았다. 이런 구조에서는 세입자를 자주 교체하는 방식의 운영이 부담스러워지므로, 처음부터 오래 거주할 세입자를 신중하게 선정하는 쪽이 장기적으로 비용을 줄이는 길이 된다. 대출 심사 단계에서도 렌트 수입을 인정받으려면 기존 리스 계약서나 감정평가서에 딸린 렌트 스케줄을 미리 챙겨 두는 것이 절차를 단축하는 데 도움이 된다.

매입가 외에 매년 나가는 비용도 계산에 넣어야 한다. 샌디에이고 카운티의 실효 재산세율은 대략 0.68% 수준으로 알려져 있다. 여기에 랜드로드 보험료가 붙는데, 일반 주택보험과 달리 임대 손실 보상과 세입자 배상책임까지 포함되는 만큼 보험료도 더 높게 책정된다. 직접 관리가 어려운 경우 위탁하는 프로퍼티 매니지먼트 수수료는 월세의 8%에서 12% 사이가 일반적이고, 유지보수 비용은 자산가치의 1% 정도를 매년 적립해 두는 것이 업계에서 흔히 쓰는 기준이다.

나중에 매각 시점이 왔을 때는 1031 교환을 검토해 볼 만하다. 투자용 부동산을 팔고 동종 자산에 재투자하면 양도소득세 납부를 이연할 수 있는 제도로, IRS가 정한 요건을 맞춰야 한다.

결국 샌디에이고에서 투자용 주택을 본다는 것은 렌트 숫자와 임대법, 대출 조건, 매년 나가는 비용을 한 표 위에 올려놓고 보는 작업에 가깝다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 세무사나 부동산 변호사 등 전문가와 함께 개별 상황을 확인해 보기 바란다.